何勇

    前不久，安徽省铜陵市首批56户农民领到了《房地产权证》，集体土地房屋在铜陵开始有了“合法身份”。过去，农房不能像城市商品房一样抵押贷款，确实与农房自身的产权不清晰有关，农房一直没有“合法户口”，没有属于自己的房产证，现在开始尝试农房房产证，应当说是一个不小的进步。

    长期以来，农村房屋实际存在，但农民却无法获得房产证。农民若想抵押、继承农房，只能靠契约或信用担保，已经产生许多纠纷。现在试点地区的农民可以领取房产证，这给农民吃了定心丸，他们从此可以合法持有自己的房屋了。

    不过，以笔者曾经与银行打交道的经历和对基层实际情况的了解，农房就算有了合法身份，但是由于农房自身的低含金量，决定了房产证提升不了农房的含金量，对农民抵押贷款所起到的帮助作用并不大。

    给农房发放房产证，只是在理论上让农房以及宅基地享有了流转、抵押的权利和可能，尤其是用来向银行抵押贷款。但是，在实际操作中，银行对于农村房屋和宅基地没有太大兴趣，并不认可农房和宅基地的价值，不愿意接受农房和宅基地作为贷款的抵押物。主要因为农房的实际价值太小，外界对购买农房的意愿很低，一旦银行的放贷收不回来，农民抵押的房屋拍卖又没人购买，损失就由银行自身承担，银行不愿意冒这样的风险。尤其在农村人纷纷进城买房的当下，很多人宁愿在城市购买普通住房，也不愿意选择住在农村的农房，农村房屋的销售难以得到保证。

    再者，实际上，给农民住房发房产证归根结底是农民土地权利问题，而农民土地权利与农民财产权利密切相关。按照我国现行农村土地法律法规的规定，即使农房有了房产证，转让、抵押仍然不具有可行性。因为农房下面的宅基地作为集体土地，所有权归村民集体所有，使用权仅限于本村村民，外地人、尤其是城市人不得购买农村房屋。同样的道理，就算农房按照合同法的相关规定，转让出去也不具有合法性。

    笔者认为，农村房屋是否可以抵押，不仅仅是在法律上给予了合法地位，就一定有银行愿意接受这样的抵押贷款。银行作为经济体，是否放贷完全取决于经济利润，考虑的最主要因素是是否能够收回成本和获取利润。从这个角度说，要让农房从文件上落到地上，关键是提升农房自身的含金量，是要让全社会对农房市场产生兴趣，一旦农房自身含金量提高了，银行也愿意接受这样的抵押物。在试点给农房确权发证之后，若要提高其含金量，还要一鼓作气，继续攻克农房确权发证难点，即如何解决农房宅基地的集体所有制性质？如何与国有土地上兴建的房屋对接等。