三是改革推进问题。一些地区开展试点时对改革的不确定性和困难考虑不足，改革方案的可操作性不强、统筹兼顾不够等，影响了改革的顺利推进和实际成效。一些地方反映，受传统观念、宅基地基础底料缺失、历史遗留问题影响，宅基地确权登记中“户”的界定等历史遗留问题处置困难。一些试点由于宅基地无偿取得的分配方式难以为继，开始探索有偿取得方式，但主要措施是按土地整理费、开垦费等成本有偿收取费用，并没有体现土地资源的实际价值，改革的路径值得进一步探讨。一些开展宅基地退出试点的地方，受地域和经济发展水平等因素影响，难以有效筹集资金开展宅基地退出收储和盘活利用。即使一些已经开展的项目，也面临成本高、收益低、难以持续的困境，尚未形成长效机制。

　　四是政策协同问题。农村宅基地制度改革和管理涉及自然资源、规划、住建等多个部门，管理力量分散，尚未有效形成改革合力。改革起初，部分试点地区没有将宅基地制度改革与农村土地征收、集体经营性建设用地入市等关联改革统筹开展，影响了改革的效果。也有部分试点没有协调推进农村集体产权制度、农村金融体制以及农村产权交易市场建设等配套改革，宅基地和农房抵押担保等改革事项受到不同程度的影响。由于目前户籍、社保等制度仍带有城乡二元性质，土地改革的制度环境尚不一致，以致在宅基地退出改革中，退出农村宅基地权益的农民难以同等享受城市人的各种福利和保障，此项改革也因缺少配套的制度支撑难以取得实质性进展。还有一些试点地区行政法规、部门规章、规范性文件与改革要求不符。

　　进一步深化改革的思考

　　深化宅基地制度改革应坚持市场化的改革方向和渐进式的改革基调，统筹关联配套改革，做足用好“流转”文章，既要大胆探索、积极推进，又不能急功近利、走偏方向。

　　一是进一步凝聚改革共识。试点地区承担的是超前改革试验的任务，需要加强理论与实践的对话，加速两者间的信息传递和反馈，用实践充实理论，用理论指导实践。宅基地制度改革情况复杂、专业性强，要组建专门研究班子和专家团队，广泛开展专项调研、综合研究，及时应用理论成果指导试点实践，并在实践中不断总结完善。广大群众是改革的利益相关方，是推动改革的重要主体，必须切实解决人民群众关心的重大现实问题，调动广大群众参与改革的积极性。改革试验是“摸着石头过河”，有许多不确定因素，难免出错，要健全改革容错纠偏机制，有针对性地解决基层干部中存在的思想误区或片面认识，进一步激发基层干部群众改革的责任感和主动性。

　　二是打牢改革工作基础。深化农村宅基地制度改革，首要的是加快推进与改革试点密切相关的规划编制、确权登记等基础工作。要将规划编制作为改革的前提和统筹村庄建设和发展的基础加以推进。注重规划的兼容性和协同性，实现村庄规划与土地利用规划、建设规划等各类规划衔接融合。提升规划编制的前瞻性和科学性，与当地经济社会发展、农村劳动力转移等相适应，为村庄建设和发展预留合理空间。尽管宅基地和房屋权能不同，但是由于宅基地和房屋在实物形态上的不可分性，“房地一体”的不动产确权登记是深化宅基地制度改革、规范宅基地管理的客观要求。要加快推进“房地一体”的农村宅基地和农房确权登记颁证工作，妥善解决宅基地历史遗留问题，提高确权颁证覆盖率，为进一步深化改革奠定基础。

　　三是丰富宅基地权能及其多样化实现形式。目前在农民宅基地权利体系中，占有和使用权行使已经比较充分，但收益权尚未有效发挥。原因是宅基地流转范围受到严格管控，不具备形成真实完善的宅基地市场。同时，宅基地用益物权中也不包括处置权，随着宅基地由农民居住保障功能向财产功能的转变，允许农户对宅基地适当的处置权才能彰显其收益权能。从各地试点情况看，大多地方在暂时调整实施有关法律法规框架下，赋予了农户宅基地一定收益和处置权，但实践效果并不太理想。究其原因，大多地区都将宅基地的处置权限制在村域范围内，缺乏增值收益的支撑，权能难以实现，其结果是赋权的无效性。因此，深化农村宅基地制度改革，除了赋予农民宅基地完整而又充分的权能外，还必须在符合规划和用途管制的基础上，探索实现权能的多元化市场化实现方式。