编辑同志：

    2007年12月，我在某城中村附近购买了一套新房，当时卖房人只是说房产证暂时办不下来，可到现在也未办理。2008年3月，城市规划管理局发出《关于对违法建设处罚的通知》，以未经城市规划管理部门批准擅自建设住宅楼为由，对我购买房屋所在村的村委会罚款，同时认为其不符合国家相关质量要求，在城市规划建设时必须无偿拆除，至此我才知道该房屋是开发商和村委会私自合作建房。后共有60多名业主一起找到开发商要求赔偿损失，但开发商只同意退还购房款，而不同意赔偿我们装修的相关损失。请问，我们与开发商签订的购房合同是否有效？我们可否要求赔偿因此而遭受的各项损失？  王女士

    王女士：

    根据我国《城市房地产管理法》第八条的规定，土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。根据该法第九条的规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。因此，要在集体所有的土地上从事房地产开发建设，首先必须具备的条件是将该土地依法征用使之转为国有土地，其次是由土地使用者向国家支付土地使用权出让金，签订土地使用权出让合同。这也就是本案中规划局对村委会下处罚通知书，并对违法建筑进行依法拆除的原因。

    本案中，无论是开发商与村委会之间的合作建房合同还是开发商与购房者之间的房屋买卖合同，因涉及的土地是城中村的集体用地，未经国家征用，更没有向国家支付土地使用权出让金，因此这两份合同都是无效合同。对于无效合同，是完全无效、自始无效。根据我国《合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，开发商不但应当返还你的购房款及利息，而且应当赔偿你因购买此房而造成的各项损失。      

    （罗晓琼）