时代周报：如果是真正的“自有住房”，那么房主应该对房子有绝对的所有权，但是现在的小产权房以及城市的商品房，房主都没有绝对所有权。先说小产权 房，今年3月，国土部正式开始清理小产权房的工作，小产权房随时可能被强制拆除，没有法律的保障，如何可以称之为“自有”？在现行土地制度下，小产权房问 题是否有更好的解决办法？

周天勇：从现行的法律条文来看，小产权房的确是违法的，目前全国小产权房面积占城镇居住总面积的1/3，全部强行拆除可能性不大，因为涉及的人太 多。小产权房应该要合法化，但它涉及到土地的所有权问题，目前还存在意识形态上的障碍，我们是中国特色社会主义国家，不能搞私有化，所以不能从法律上保障 小产权房，这种思路是与现实脱节的。

如果不能让土地私有，我们可以采取延长土地使用期限的办法，比如说住宅用地200年期限，林地300年期限，企业工商用地200年期限。在延长使用 年期的同时，确定它的产权，就是交易、出让、继承、出租、抵押这些产权，全部归土地使用者，但土地所有者名义上还是国家或集体。也就是不去谈土地是否私有 化的问题，用技术性的方法来解决。另外，要废除土地出让金，改成土地交易增值税、房产交易增值税、房产税等税项。

“居者有其屋”要立足中国城市化

时代周报：如果不按户籍，而是按常住人口来算的话，我国城镇自有住房率（姑且把商品房当作“自有住房”）大概有多少？

周天勇：按常住人口算，还没有确切数据，我估计至多50%。因为2亿多流动人口是租住的房子，加上刚毕业的年轻人买不起房，至少有3亿多人，而城镇总人口是6亿多人，所以我估计有自有住房的占一半。

陶然：现在我国城市常住人口中，有城市户籍的大概有2/3，没有城市户籍的有1/3，不过这个还是不太好计算，因为打工的一般都是单身迁移，他们家庭在农村有住房。如果根据常住人口，我估算城镇自主住房拥有率大概只有60%，应该不会超过这个比例。

时代周报：也就是说城市常住人口中，有40%-50%是靠租房来解决居住问题的，那么在这部分人当中，有购房需求的大概有多少？

胡刚：这涉及到“刚需”的问题，“刚需”是一个比较模糊的概念，是开发商为了营销造出来的。购房需求，不只是心理需求，还要看有没有钱，有没有能 力，如果没有，就只能租房。按照农民工的工资水平以及目前的房价，他们的购房刚需并不大，刚需主要还是毕业生，是城市里的年轻人。

现在很多从农村来的年轻人，回不了农村，也不愿意回农村了，但在城市又买不了房，这是一个很大的社会问题。政府现在的保障性住房只考虑有户口的人， 没有考虑到流动人口。城中村解决了一部分人的住房问题，但城中村改造以后外来人口能住到哪里去，还不知道。所以我觉得政府的廉租房可以适当放开，不但要考 虑有户口的人，也要考虑到外来流动人口，但是那样流入地政府的财政压力会比较大。政府以后应该留出比例，城中村拆掉了多少建筑面积，廉租房就要补充多少建 筑面积，这样才平衡。

陶然：论需求的话，几乎所有没房的人都会希望有自己的住房，但是买得起的只有一部分，现在泡沫化的房价让大部分人都买不起。政府要让这些人稳定下 来，就要让房价降下来。我曾经写过，让本地农民盖房子，可以卖可以租，等房价降下来之后，这些人先租，然后再买。一个正常的城市化过程，大部分进城的人都 不会回去了。我们现在有2亿多流动人口，其中1.6亿左右来自农村，加上他们的家庭，我估计未来20年里，有1.5亿至2亿套住房需求。从这个意义上来 说，让郊区农民给外来农民盖房子，对房产发展有重要作用，集体土地一放开，就可以带来巨大经济增长。

现在房产泡沫对中国农村人口切实实现城市化构成了一个最主要的约束，由于城市房价过高与户籍制度改革滞后，农村流动人口仍然无法放弃农村土地，并进 一步导致两个不利结果：首先是农用土地产权稳定性无法得到切实保障，农村内部由于人口变动带来的土地调整压力，不能随农村人口向城市实现永久性迁移而得到 有效化解，必然出现农业小规模生产同农民增收之间的矛盾、农户分散经营与现代农业发展之间的矛盾；其次，由于农村人口不能实现永久性地向城市外迁，新增家 庭不得不继续占用宅基地，农村建设用地快速扩展的局面就难以遏制，结果是农村宅基地户均、人均占地面积大，基础设施建设水平低下，而且一户多宅和“空心 村”现象严重，闲置用地多，农村居民点外延式扩张，粗放利用突出。