5月14日，中国人民银行金融研究所与西南财经大学联合发布《中国家庭金融调查报告》，此报告历时两年、走访全国25个省（自治区、直辖 市）8400多个家庭而成，称中国家庭自有住房拥有率89.68%，居世界前列，远高于世界平均的60%。如此惊人的数据，让已经习惯了“被幸福”的国民 再跌了一回眼镜。

脱离实际的数据无意义

时代周报：对于《中国家庭金融调查报告》中所称，中国家庭自有住房率高达89.68%，远超世界60%左右的平均水平的说法，你怎么看待？

周天勇：我认为 这个数据存在三个问题：最大的问题是，它是按照户籍人口统计，而不是按照常住人口。目前中国有2亿多流动人口，而且规模还在不断扩大，而其中的一大批人， 尤其是“80后”、“90后”，以及未来的“21世纪后”，不会再回到农村，所以农村的住宅对他们而言是“无效住宅”，对年龄越小的人，农村的住宅越无 效。随着乡村的衰败，二三十年后这些住宅基本上都是建筑垃圾，所以把这些住房算作他们的“自有住房”，从城乡二元结构的转型来看是不合适的。其次，在2亿 多流动人口中，大部分是农民工和刚毕业的大学生，他们住在城郊、城中村、地下室或者工棚中，条件很差，他们实际上是无房的。再次，就算按照户籍计算，也存 在很大误差，因为有的家庭拥有多套住房，把它们摊在无房的人头上取平均值，这样“被拥有”不符合现实情况。

胡刚：我想这个数据是把农村的住房也考虑进去了，现在农民基本是有住房的。虽然，农民工在城市大多没有自己的住房，但在老家基本都有。该报告称中国 人的自有住房保有率超过世界平均水平，这可能是真实情况，因为中国人普遍有安家置业的意识，在传统观念上至少要有一套住房，而不像许多西方人，有没有自己 的房子无所谓，租房也可以。所以中国人的住房拥有率可能会比国外高一点，但我觉得不会有近90%之多。

时代周报：显然，这个数据回避或掩盖了一个问题，即中国2亿多进城务工人员的住房问题，他们中间许多人不会再回到农村生活，农村的“自有住房”对他们几乎没有意义。

周天勇：没错，这个报告的危害性在于，它掩盖了二元结构下城市新移民的住宅危机。实际上农民向城市转移，有三个巨大的风险：第一个就是住房风险，居 住问题如何解决，有的国家有平民窟，有的国家有保障房，但问题是我们的政府能否承受得了；第二个是就业风险，进城后能否找到工作；第三个是社保风险，能否 获得平等的公共福利、社会保障，以及子女受教育的机会。如果说我们的自有住房率已接近90%，那就比很多发达国家都要优越了，这掩盖了我们非常大的问题。

陶然：据 2007年国务院发展研究中心对劳务输出县301个村的调查，改革以来累计迁移落户的外出就业农民工，只相当于目前外出就业农民工的1.7％。若照此计 算，全国1.4亿进城农民工中只有200万左右通过买房、结婚等方式获得城镇户口。据2000年与2005年的两次人口调查，城市人口比重从36.6%提 高到44.7%，而与此同时，被算为城市的人口中仍持农业户口者的比重却从40.3%提高到了46.8%。也就是说，城市人口的增量中，71.8%是农业 户口。总体来看，我国城市化率近年的迅速攀升在很大程度上是流动人口被统计为城市人口导致的。

在目前的户籍制度下，流动人口无法享受城市政府为具有本城市户口居民所享有的经济适用房和廉租房待遇，而同时他们中绝大多数因相对较低的收入，也使 其无法支付近年来价格迅速增加的商品房。正是由于各城市政府没有为流动人口建立社会保障体制和相应的居住、子女教育安排，从而无法构造一个良性循环机制， 使得迁移人口从农村逐渐地、但又是全面地转移出来；在这种情况下，农村人口的不完全转移使得外出务工经商的农民，即使根本不想、或者至少相当一段时间内不 愿意回乡务农，但由于对未来失业等风险的规避或子女就学等方面的需要而不愿意放弃农村的土地，这样外出务工经商者“离土”的机制无法启动，就必然导致“离 乡不离土”，这一方面，使得农村承包土地无论是保持稳定，还是适当进行调整的“余地”较小，村庄内部土地调整的压力增大；另一方面，农村住宅建设用地需求 也无法减少，出现大量的空心村，宅基地土地利用效率低下，宅基地建设不得不占用土地，尤其是耕地的现象。

时代周报：如果是真正的“自有住房”，那么房主应该对房子有绝对的所有权，但是现在的小产权房以及城市的商品房，房主都没有绝对所有权。先说小产权 房，今年3月，国土部正式开始清理小产权房的工作，小产权房随时可能被强制拆除，没有法律的保障，如何可以称之为“自有”？在现行土地制度下，小产权房问 题是否有更好的解决办法？

周天勇：从现行的法律条文来看，小产权房的确是违法的，目前全国小产权房面积占城镇居住总面积的1/3，全部强行拆除可能性不大，因为涉及的人太 多。小产权房应该要合法化，但它涉及到土地的所有权问题，目前还存在意识形态上的障碍，我们是中国特色社会主义国家，不能搞私有化，所以不能从法律上保障 小产权房，这种思路是与现实脱节的。

如果不能让土地私有，我们可以采取延长土地使用期限的办法，比如说住宅用地200年期限，林地300年期限，企业工商用地200年期限。在延长使用 年期的同时，确定它的产权，就是交易、出让、继承、出租、抵押这些产权，全部归土地使用者，但土地所有者名义上还是国家或集体。也就是不去谈土地是否私有 化的问题，用技术性的方法来解决。另外，要废除土地出让金，改成土地交易增值税、房产交易增值税、房产税等税项。

“居者有其屋”要立足中国城市化

时代周报：如果不按户籍，而是按常住人口来算的话，我国城镇自有住房率（姑且把商品房当作“自有住房”）大概有多少？

周天勇：按常住人口算，还没有确切数据，我估计至多50%。因为2亿多流动人口是租住的房子，加上刚毕业的年轻人买不起房，至少有3亿多人，而城镇总人口是6亿多人，所以我估计有自有住房的占一半。

陶然：现在我国城市常住人口中，有城市户籍的大概有2/3，没有城市户籍的有1/3，不过这个还是不太好计算，因为打工的一般都是单身迁移，他们家庭在农村有住房。如果根据常住人口，我估算城镇自主住房拥有率大概只有60%，应该不会超过这个比例。

时代周报：也就是说城市常住人口中，有40%-50%是靠租房来解决居住问题的，那么在这部分人当中，有购房需求的大概有多少？

胡刚：这涉及到“刚需”的问题，“刚需”是一个比较模糊的概念，是开发商为了营销造出来的。购房需求，不只是心理需求，还要看有没有钱，有没有能 力，如果没有，就只能租房。按照农民工的工资水平以及目前的房价，他们的购房刚需并不大，刚需主要还是毕业生，是城市里的年轻人。

现在很多从农村来的年轻人，回不了农村，也不愿意回农村了，但在城市又买不了房，这是一个很大的社会问题。政府现在的保障性住房只考虑有户口的人， 没有考虑到流动人口。城中村解决了一部分人的住房问题，但城中村改造以后外来人口能住到哪里去，还不知道。所以我觉得政府的廉租房可以适当放开，不但要考 虑有户口的人，也要考虑到外来流动人口，但是那样流入地政府的财政压力会比较大。政府以后应该留出比例，城中村拆掉了多少建筑面积，廉租房就要补充多少建 筑面积，这样才平衡。

陶然：论需求的话，几乎所有没房的人都会希望有自己的住房，但是买得起的只有一部分，现在泡沫化的房价让大部分人都买不起。政府要让这些人稳定下 来，就要让房价降下来。我曾经写过，让本地农民盖房子，可以卖可以租，等房价降下来之后，这些人先租，然后再买。一个正常的城市化过程，大部分进城的人都 不会回去了。我们现在有2亿多流动人口，其中1.6亿左右来自农村，加上他们的家庭，我估计未来20年里，有1.5亿至2亿套住房需求。从这个意义上来 说，让郊区农民给外来农民盖房子，对房产发展有重要作用，集体土地一放开，就可以带来巨大经济增长。

现在房产泡沫对中国农村人口切实实现城市化构成了一个最主要的约束，由于城市房价过高与户籍制度改革滞后，农村流动人口仍然无法放弃农村土地，并进 一步导致两个不利结果：首先是农用土地产权稳定性无法得到切实保障，农村内部由于人口变动带来的土地调整压力，不能随农村人口向城市实现永久性迁移而得到 有效化解，必然出现农业小规模生产同农民增收之间的矛盾、农户分散经营与现代农业发展之间的矛盾；其次，由于农村人口不能实现永久性地向城市外迁，新增家 庭不得不继续占用宅基地，农村建设用地快速扩展的局面就难以遏制，结果是农村宅基地户均、人均占地面积大，基础设施建设水平低下，而且一户多宅和“空心 村”现象严重，闲置用地多，农村居民点外延式扩张，粗放利用突出。

时代周报：那么对农村大量闲置或废弃的房子，有没有一个好的办法，防止或减轻这种巨大的资源浪费？

陶然：农村房子允许其买卖就可以继续利用，以后农村新增家庭就可以去买，哪怕政府给予一部分补贴也可以，但是要实行市场价格。农村里面总会有新增家 庭，以后不会再有那么多人迁移出去，还是会有些人在农村。当然也可以把房子卖给城市人，只是可能目前还有一些限制。总体来说，用城市福利换宅基地的做法要 废弃，因为大家都想有一块宅基地，虽然现在农村很多人迁移出去，但是新的农村家庭还在不断占用耕地搞宅基地，可以用农地来换取城市户口，但不能用宅基地来 换。

周天勇：城市化是不可逆的过程，现在很多农村都只有老人和小孩，老人过世后，农村的房子就变成老鼠窝了，只能是拆掉，没有其他办法，这是全世界的难 题，不是中国独有。特别边远的农村，只能是复垦改造成农田，还有一个办法就是计算宅基地指标，占补平衡给予一定的利益。用农村宅基地换城市户口或社会保障 是不可取的，宅基地以后应该是1000年归户主所有，他可以平等交易获得收入，但是不应当拿土地和房子去换社会保障，最后都是政府骗了农民的土地和房子， 这个风险太大，可能政府把地骗过去之后，还是没有养老金。

根据中国台湾和韩国的经验，要让农民的宅基地、林地、耕地可以作为资产出售，然后在城里自己办个小企业，或者入股别人的企业，这样农民就有了收入来 源，就有了购房能力。如果不办小企业，资产出售的收入再加上在城里务工的收入，也够在城里买房，当然前提是收入的增长速度要快于房价的增速，这样在城里用 市场经济的办法，就可以解决住房问题。所以我们必须把宅基地、林地、耕地，500年到1000年的使用权给农民，让他们可以自由买卖，这样就可以非常良性 地解决农民入城的住房问题。如果靠国家建保障房，政府没有这么大的财力，希腊的人均GDP比我们高那么多都建不起来，我们要想建起来，简直是乌托邦。

胡刚：实际上，这个问题在“十七大”会议上讨论过，即农民在宅基地上建的房子能否实现流转，这样农民到城市后就有一定的资产，可以买城 市的房子。农村的房子政府回购以后，可以复垦成耕地，这是比较好的一个做法，这样就把农民和土地都解放出来，可以扩大内需，还增加了耕地面积。现在农民到 了城市以后，基本上没有把财产带到城市，如果宅基地可以进行流转，农民进城就不会一无所有。

周天勇

中共中央党校国际战略研究所副所长

陶然

中国人民大学经济学院教授

胡刚

暨南大学管理学院教授