贵州省湄潭县： “五定一控”开展“两权”抵押贷款试点

　　2015年12月，贵州省遵义市湄潭县成为全国农村承包土地经营权和农民住房财产权抵押贷款（以下称“两权”抵押贷款）试点县。三年多来，该县立足实际，深入探索，形成了“五定一控”模式，推动试点工作取得积极进展。

　　凭证定对象。湄潭县通过法定凭证确定“两权”抵押贷款的对象。贷款对象主要为农户、工商部门或主管部门核准登记的企业法人、农民合作社或其他经济组织、个体工商户。重点审查土地承包使用证、土地承包经营权证、土地流转经营权证、宅基地使用证、房屋产权证、不动产登记证六证。如2016年11月，遵义田家沟万花源旅游发展有限公司获得湄潭县农牧局颁发的第一本“湄潭县农村土地流转经营权证”后，即被县农村商业银行认可，依托其流转的678亩土地及地上附着物，获得授信3000万元。

　　察物定额度。湄潭县通过察看抵押物并进行价值评估确定贷款额度。抵押物评估的方式包括金融机构内部评估和借贷双方协商评估。农户小额抵押贷款主要由金融机构内部评估认定，而农业经营主体贷款主要由借贷双方协商评估认定。湄潭县土地承包经营权抵押物价值评估充分考虑承包经营权合约期限、土地租金实际支付剩余期限和地面作物的预期收入，而农民住房财产权的抵押物价值评估则考虑住房建设成本、市场价值等因素。在确定贷款额度时，则综合考虑抵押物评估价值、借款人生产经营情况、偿还能力、贷款真实需求、信用状况等要素，贷款额度原则上不低于抵押物评估价值的50%，最高不超过70%。以此为指导，现实操作中，小农户住房财产权抵押贷款额度可达500元/平方米，小农户土地承包经营权抵押贷款额度可达1万元/亩。如湄潭县黄家坝街道合同村村民张其洪的住房建筑面积为437.37平方米，按当地市场价评估价值为60万元，该农户以住房财产权作抵押，实际贷款40万元，为抵押物评估价值的66%；而兴隆镇龙凤村陈庆宇的住房建筑面积196.5平方米，评估价值为20万元，实际贷款10万元，为抵押物评估价值的50%。

　　问需定期限。湄潭县银行根据借款人的实际情况协商确定合理的贷款期限，土地承包经营权抵押贷款期限最长为农村承包土地经营权（流转经营权）剩余年限的2/3；农民住房财产权抵押贷款期限最长不超过八年，借款人提出提前还款的，贷款人应予准许。截至2017年5月底，湄潭县已发放“两权”抵押贷款的期限为1-5年。如遵义田家沟万花源旅游发展有限公司的土地承包经营权抵押贷款用于产业融合发展经营，贷款期限为5年；而陈庆宇的住房财产权抵押贷款用途为经营农家乐，期限为3年。

　　区别定利率。湄潭县根据借款人资金的用途，区别不同情况确定贷款利率。对于主要用于购置农业生产机具、运输工具和生产配套设施等农业生产经营性业务，以及用于农业资源保护、农产品经营加工、休闲农业等产业设施建设或房屋维修改造的，贷款银行按人民银行公布的同期同档次基准利率执行；对于非家庭成员担保借款、消费性借款和经商的，则按信用贷款利率执行。如陈庆宇贷款用途为农家乐经营，执行基准利率；而张其洪的贷款用于经商，主要收购油菜籽、干辣椒、玉米等农副产品，则执行信用贷款利率。

　　业务定流程。湄潭县根据金融机构贷款业务制定“两权”抵押贷款操作简易流程，包括贷款申请-评估-审批-抵押登记-发放贷款5个步骤。申请贷款人需向贷款银行提供五方面的资料：一是有效的权属证书；二是申请人身份证原件及复印件，申请人为法人还需要提供营业执照副本及加盖公章的复印件、法定代表人或负责人身份证原件及复印件；三是土地承包经营权人同意抵押的意见书和村委会同意宅基地使用权随农民住房一并抵押及处置的意见书；四是地上附着物情况说明资料；五是贷款银行要求的其他材料。

　　多措控风险。湄潭县采取多种措施防控因“两权”抵押贷款引起的潜在金融风险。一是县人民政府出资6000万元，成立贵州湄潭祥农现代农业发展有限责任公司，为农村产权抵押贷款试点提供担保。二是县财政出资500万元设立“两权”抵押贷款风险补偿基金，用于分担不可抗力造成的贷款损失。三是对于借款人确因自然灾害等因素造成还款困难的，在落实还款计划的情况下，借款人可申请办理贷款展期。四是当借款人未履行还款义务时，金融机构对抵押的“两权”及附着物，采取以下四种方式处置：协议转让（变更）。与借款人协商，将抵押的农民住房财产所有权及宅基地使用权转让给第三方，通过获取转让收益清偿贷款本息，或变更土地经营人，由新的土地经营人履行还贷义务；协商收购。与当地政府、村委会、中介组织协商，由当地政府、其他集体经济组织或其他具有资质的合法中介组织按不低于当地县级以上人民政府规定的基准价格收购抵押的农村土地经营权、农民住房财产所有权及宅基地使用权，所得价款优先用于偿还贷款本息；变现分割。发生借贷双方约定的实现抵押权的情形，抵押权人与抵押人依法协议以抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。在保障农民基本住房的前提下，对需处置的宅基地使用权及住房财产权实行分割登记，用于抵偿贷款本息，目前该方式还未付诸实施；依法诉讼。当贷款人与借款人、抵押人不能通过协商处置抵押的“两权”及附着物时，可通过诉讼方式解决。