从恩格斯与马克斯·韦伯对欧洲公社的论述，可见原始土地公有制显出以下特点：其一，土地的所有权属于共同体（氏族），而不属于个人与家庭，后者只有土地的使用权和占有权；其二，共同体有权对所辖土地作定期的丈量统计；其三，土地在农民中被定期的分配；其四，土地分配的数额大体保持平均；其五，共同体对土地具有“授还”权，既有权将土地颁授给农民，也有权命令农民归还土地，必要时共同体可强制收夺土地；其六，由于执行土地授予与收夺的是共同体，具体执行者又是共同体中的最具有权威的长老，这就可以证明原始公有制的背后是一个强制性的威权社会。至于马尔克公社，则可将其视为人类原始公社表现于欧洲的一种重要形态。

　　苏联聂苏辛对日耳曼公社做的研究具有启发意义。聂氏详细研究蛮族法典等史料，诠释马克思、恩格斯晚年有关公社的论断，如《答维拉·查苏利奇的信及草稿》、《家庭、私有制和国家的起源》等中的观点，对西欧中世纪早期的许多公社的性质提出了自己的看法，认为日耳曼公社经历过以下诸发展阶段：“1.血缘氏族公社（属原始公社）；2.农业公社第一阶段，耕地集体所有，但分配各户使用；3.农业公社第二阶段，耕地已在各户停止重分，出现了个体家庭与家长制家庭，但土地继承仍受公社限制；4.马尔克公社，耕地变成可以转让的自由地，土地私有产生，但仍保有公社的公共土地，如森林、水源等。”聂苏辛的这一系列观点，对于我们进一步确认马尔克公社的性质具有一定的参考价值。[6]

　　二、世界地权第一次民间下移：古代公有制-古代小农制-庄园制

　　以马尔克公社制度为代表的欧洲原始土地公有制最终消亡，代之而起的是古代土地私有制。私有制的发生有其必然的路径，最初是家畜的私有，以后是房屋与宅边地的私有，“随着商品生产，出现了个人单独经营的土地耕作，以后不久又出现了个人的土地所有制”，“以前公有的耕地和草地，就按人所共知的方式，在新形成的单个农户之间分配，这一分配起先是暂时的，后来便成为永久的。”[7]

　　从一般意义上说，“小块土地”的、分散与封闭的小农经济在一个国家中，总不可能永远的延续下去，这是被土地的“流动”法则决定的。“土地如水”，作为人类最主要的生产资料的土地，具有如同水那样的流动与聚拢的特点。水向“低处”流动与聚拢，土地向“强者”流动与聚拢，这就是土地的“自然集约”——土地兼并。在一个以土地为人类生态依存对象的国家，土地的兼并是绝对的，是不需要条件的，而土地的平均分配与小农经济的长期存在是相对的，是需要国家从上到下强行支配，这样的前提条件的。世界上唯亚洲可以用共同体（国家、村社等）的强大力量不断打击土地垄断，周期性地实现土地的再分配，维持小农经济的长期存在。而在西方，这样的力量不甚强大，“土地如水”的自然法则在那里可以“自由”通行。小农经济在西方就成为一种暂时的存在，很快发展成大地产庄园制度，并成为西方中世纪土地制度的主体形式。

　　庄园制留下的深刻烙印直到十九世纪上半期，在欧洲的许多国家里仍旧没有消逝。“中世纪的大地产的确名副其实”，圣特隆修道院就是一个大地产领主庄园。它的庄园占领了修道院周围的广阔土地，除此外，它还拥有广袤的附属领地，在北方远至尼模威根近郊，在南方远至特里尔近郊。欧洲大地产庄园，特点是一个“大”字，体现出中世纪欧洲土地大规模集中的程度。[8]

　　恩格斯在《家庭、私有制和国家的起源》对当时封建大庄园的形成情况做了以下的分析：农民被战争和掠夺弄得破产，就不得不去乞求新贵或教会的保护。这种保护使农民付出高昂的代价。他们必须将自己的土地所有权交给保护人，再以“力役和代役租”把土地作为租地而租回来。一经陷入这种依附形式，他们也就逐渐地丧失了人身自由，过不了几代，他们大多数已经都是农奴了。封建社会的小农——自由的农民也由此走向消亡。在此基础上大庄园建立了起来，圣日尔曼－德－普雷修道院就是一个庞大的庄园，面积极为广大，还在查理大帝在世的时候，就住有2788户人家，差不多全是取德意志名字的法兰克人。其中2080户是隶农，35户是黎特，220户是奴隶，只有8户是自由的佃农。[9]