我这两年投资商铺的原则是：不买商场里的店铺，不买那种产权分散的商铺，只买独立的商铺。你干不下去，我可以换人。商场要是整体情况一差，你的铺子卖也卖不出去，租也租不出去。那种小产权商铺看起来成本低，其实投资的变数很大，产权分割出售后很难统一所有投资人的意愿去经营，而且极容易出现恶性竞争，最终沦落成小商品、小集市式的商场。

    我买的第一个商铺600万元，算下来单价4.5万元一平方米。我对它的投资信心，一是来自于我在富力城住宅上的投资成功，社区商业由于有强大的住户支撑，投资的回报基本是比较稳定的。另一个，是我研究了这个铺面的户型图，是在所有商铺里少有的几间处于十字路口拐角处的，虽然才130多平方米，但因为它的拐角位置，玻璃展示面很广，有20多平方米的透明面，你得看它的价值展示面。另外一半空间有6米层高，能搭两层，所以我算了算，它的得房率有98%，4.5万元的单价是不高的。“得房率”在商铺投资里可是个比住宅投资中更重要的概念了，一个售价3万元/平方米、得房率85%的商铺要比一个售价2.5万元/平方米、得房率70%的商铺要值得多。

    当时这铺子的起拍价是500万元，有几十人参与竞拍，大家心里都没底，开发商没底，我们也没底。只知道铺子的位子和户型，房子还没盖起来，商圈也没形成，500万元砸下去，能起多大波澜？所以大家报价都小心翼翼的，5万、10万元往上加。到600万元的时候，他们都撤了，我心里也紧张，要再往上抬价，我心里也没底了。

    作为投资者，你买下这铺子，并不意味着你就旱涝保收、坐享其成了。我这人能吃苦，我做住宅地产投资的时候，和别人买房不一样，天天都在工地里待着，看开发商的施工质量和进程，自己心里要有数，他的质量会做成什么样。商铺也一样，你首先得想好这铺子将来租出去大概用来做什么的，完全等别人上门来租，守株待兔可不行。你要调查，一种面积的商铺适合什么样的商业类型，是餐饮、中介公司、票务、干洗店、专卖店还是小超市？这样的地段和周边的消费水平，能支撑什么水平的品牌？在保守估计的营业额基础上，预期的租金水平能不能让商家在撇去其他成本后还能盈利？你是个人投资者，不需要像机构投资者那样撰写投资报告，但你的功课是不能少的，心里得有本清晰的账。

    我比较了很多家，后来交房的前3个月跟“7-11”超市签了8年的租赁合同，一年租金60万元。现在你去问这条商业街上哪个铺子生意最好，谁都会告诉你是那家“7-11”，因为那个位置开这种店是天时地利的。“7-11”一开始想跟我订10年，我说8年吧。现在看，当时签合同还是保守了，8年时间还是长了，没想到后来生意太好，租金上升太快，现在我这铺子能租到95万元左右。其实生意不好，人家一年就会走；生意好，人家也不会走，所以你跟他签时间长了是多余的。后来我其他铺子再租一般都是5年一签。

    600万元里我贷款了300万元，一个月租金收入5万元，还银行3万元，这里面还有1.8万元是本金，多支出的利息也是1万元多点，剩下的全是利润，回报率10%以上。记得3年前我就跟你说过，我最基本的投资理念就是：资金一定要滚动起来，同时要有一条完整的链条。从我当音乐教师挣钱的时候，我就不赞同把钱都存在银行里，去吃那么一点点可怜的利息。这些年投资房子的人也多了，一些人没有办法做得像我这么大，是因为动辄几十万元的房产，别说上百套，就是两三套、三四套积在手里，许多人就睡不着觉了，脑子里整天盘算那些利息、支出和收益率。可我不一样，分文没有甚至背着债的日子我照样睡到自然醒。这几年即便我手里有足够的钱，我也要保持一定规模的贷款资金。就是因为流动性的重要，做事情必须要留有余地，不可贸然把全部身家都押在一个篮子里。比如有500万元的资金，比较理想的局面是拿出300万元首付、100万元装修、交纳各种税费及应付空置期的利息，另外100万元作为流动资金，作为投资和应急的周转。这是我这些年坚持的一个比例。我也坚持分散性，选择不同地段、不同面积的商铺，并尽可能地多租赁给不同的行业，将风险降至最低。如果投资了多个商铺，最好能有一个60平方米以下的商铺，因为这种面积的商铺，总价相对要低，容易变现，可应付各种突临的危机。