“投资是场运动战”

    投资是场运动战。我不认同长线投资的方式，那是认死理，绝大多数人都经不起熊市的摧残，更不用说像这次来势凶猛的金融风暴了。不能用静止的心态看投资，要不断切换项目，不断滚动，即便都是房产投资，你在不同的阶段也要寻找估值相对安全的领域。这样既保证资金安全，能随时撤出，又能追求最大限度的资金增值。

    我一开始是投资住宅，后来发现住宅投资、尤其是指望租金回报的投资其实适合于中小投资者。当资金多的时候，住宅投资很累赘，10套房子，今天这个不租了，明天那个不租了，这样很容易出现空置期，每年能收到10～11个月的租金就是很不错的水平了。另外你也忙不过来，都快变成个物业管理者了。但商铺投资则不会出现这样的情况，一般是5年期的合约，回报稳定，也比住宅高2到3个百分点。10套房子1000万元，我投资一个商铺，省心多了。

    我2005年把富力城那批房子陆续出手的时候，后来很多人说我卖早了。我的确没卖在最高点，但我套现出来没离开这个市场，我只是把涨幅过大的，换了一个涨幅还没有这么高的品种——商铺而已。挣取更高也更保险的利润，这和做股票是一个道理。

    我的商铺都是在历史最低点的时候买的。刚开始，开发商不知道商铺到底能值多少钱，投资者对于某个刚开始的区域商铺租金能达到多少也是个未知数。“运动战”就是你要能先入为主。你要等到开发商对自己产品的定价十拿九稳的时候，它们已经充分控制定价权了，它算准了它能赚多少，你是没有什么议价余地的。你要走在开发商前面，在一个完全不对称市场里，你的胜算才大。

    比如富力城，为什么我开始做住宅拿它来做投资，很重要的一个原因是我知道，这是富力集团到北京做的第一个产品，同时双井地区的商业成熟度不够，富力要想在北京打开市场，它一定对产品价格信心不足。虽然它以高价拿地，但它绝不敢以高价入市，这个时候你出手，你就等于占了开发商的便宜，也以地板价抄到底了。

    2004年底到2005年中期，当时的房市应该说已经炒了一个高潮了，商品房价格在一个平台上相对缓涨了一段时间，而那时候，北京商铺的投资还基本上没有启动。主要是投资商铺的资金要求高多了，它的门槛远非住宅投资能比，很多人一开始没钱做这个。到2005年以后，起来一批暴发户，主要是做能源的，股票市场没起来呢，你能感觉到社会普遍的资金面并不是很充裕。需求少，开发商也只有试探性的报价，所以相对于商铺的价格走势，那是一个绝对的历史低位。我算是有些资本积累的，又最早意识到了商铺投资的价值，应该是北京第一批的商铺投资者。富力城的第一批商铺是用拍卖的办法招商的，开发商通过这个办法观察投资客的心理和价格承受力。

    话说回来，如果那时候大资金就已经杀进这个领域，那就没我们这种中等投资者什么事儿了。这也是社会财富的转换过程。更有钱的人在投资门槛更高、收益更大的产业时，我们这批人先做房产，等那些人和一批新富起来的人带着大量的增量资金进入房产时，房价也被推到一个相对高位了，我们就把手里的筹码出售，把利润和风险的接力棒也交给他们。

    社会发展的一轮牛市，一定是在这种社会财富的转换过程中完成的，因此不会是每个产业、每个行业一起爆发，它会总有一个先启动、后启动的次序，从而掀起一轮一轮的财富效应。我现在的工作不是投资，而是思考未来的布局，是这个冬天之后，什么行业将先启动，什么行业会先复苏，我下一轮的掘金场在哪儿？

    一般情况，我都是把5年做一次规划。一个行当我只干5年，5年以后，我相信这个行当所有人都明白了，你也没什么干头了。

“一铺养三代”，熊市的防御术

    商业地产投资是一个攻守兼备的品种，它能保证我在这个漫长熊市里资产有一个基本收益。

    你要问，这时候为什么还有人愿意从我手里盘下一个1800万元的铺子？现在很多做生意的人，比如说做能源生意的，开矿的，生意都不景气，有的矿已经停了，他们拿着大把的钱不知道干什么，没地方用，也没地方敢投。投哪儿都有回不来的可能，今年商铺的回报可能也降低了，7%的回报，但那是真金白银。另外你有一个铺子在那儿，经济一景气了，你还可以转手，把钱套现出来。虽然住宅市场交易很不活跃，但商铺愿意接手的人还很多。我手上保留一些商铺，在这时候，也算是可进可退。