分歧之一：

　　农地农宅入市，还是建筑权归属

　　周教授高举着农地农房入市的大旗，从道德高地上杀将下来，但他的这一刀本来并不应砍向我。因为我再答周其仁教授的文章中已经明确表示“农地农房入市倒确实与小产权房违建性质完全不同，是符合改革和市场经济发展目标的题中应有之义，从方向上说我并无异议”。我还在三答中专文讨论目前情况下农地农房入市可能出现的问题和如何解决的方法途径。那么，周教授为什么一定要在农地农宅入市的旗帜下对我这个同道者大加挞伐呢？

　　原来周教授关心的并非农地本身的流转入市。如我之前所说过，农地限于农业用途的流转入市现在全国搞得风起云涌，流转量早已超过四分之一。不过周教授对此并无兴趣。按现行规定一户一宅的农民自住房和宅基地的流转或转让回收，虽然比较复杂，文件政策上也有松动，正在准备试点。周教授对此也兴趣有限。周教授真正感兴趣的是如何去掉《土地管理法》中关于农地不得转让用于非农建设这一条，或如他所说将“不得”改为“可以”，从而为农地转让用于非农建设敞开大门。而我介绍和主张的土地所有权与开发权的分离、土地用途与规划管治和建筑不自由等正好挡住了他的去路，周教授自然气不打一处来。故周教授恨恨地说，“我认为其中最糟糕的，就是那个‘建筑不自由论’”。

　　从已经完成城市化的国家走过的道路来看，城市化过程中确实会有大量农地转为城市建设之用。不过这主要是发生在城镇特别是大中城市周边。而非城郊的农地还是会用于农业，更大量的农村村落还会复垦为农地。远郊农村的部分农地也会在城市化过程中用于非农建设，但这主要是随农村现代化发展所必须增加的道路等各种公共基础设施和服务用地。因此，对广大非城郊农村来说，农地农宅入市，无论是因规划管治，还是因市场规律，增值和变化都会很有限。看看别人走过的路和现状就知道，非要说农地农宅入市就会给远郊农民带来多大的利益，那肯定是假话。真正大有意义的，是城镇尤其大中城市周边的农地和村庄。故周教授嘴上喊的是农地农宅，眼睛盯的是城郊土地开发。他这些年组织的调研连续不断，始终没有离开重庆、成都、深圳这样的大城市城郊，原因恐怕也就在这里。

　　由此可见，有人欢呼农地农宅入市是九亿农民的福音，显然是混淆视听。农地以何种方式入市只对几千万城中村城郊村原住民及土地投资投机者利害巨大。因为快速城市化转型使一国土地价值发生重大结构性改变。在真正的农地农宅价值变化有限的同时，转为城市建设的农地会获得或百上千倍的增值。人口的不断城市化集聚和社会公共设施、公共服务、公共产品在极少量城市建设土地上的堆积，使得城市中的商业化土地成为造富机器和财富分配的最普遍形式。

　　因此，真正的分歧在于，周教授打着农地农宅入市的旗号，要放手推动城中村城郊村的土地转让开发入市，我则认为这涉及全体国民的重大财富分配，绝不可让少数人分肥与自行其是。因此，尽管我支持从改革方向上说农地农宅可以也应当入市，但要循序慎重从事，严格区分城郊非城郊，区分在农地大旗下的耕地和建设用地。即使对可以商住开发的土地，现代社会也不能没有规划和容积率管治，因而自己的土地上自己也没有空间建筑权。而且这不仅农民没有，城市居民也没有；中国公有土地上没有，西方私有土地上也没有。这就惹来了周教授《辩“建筑不自由”》的几篇批评文章，对我所说的西方建筑不自由深表怀疑。待我详细介绍了发达国家以及东亚的用途与建筑管治的情况后，周教授这次又教训道“具体到城市化课题，多看看别家在城市化率达到70%以前的举措，不是更有针对性吗？自己的城市化率不过略过50%，非要把达到高度城市化国家——城市化率达到80%-90%——很晚才采用的办法搬来，人家毫发无损，自己憋个半死，很过瘾吗？”