第五，长期忽视宅基地及住房的商品化、资本化属性。20世纪80年代以来，随着中国市场体制改革和城镇化进程的加速，大批农民进城务工、定居，而在现有宅基地政策下，宅基地属于集体所有，农民无权买卖、租赁、抵押，宅基地上的附属房屋的流转也被严格限制，导致农民进城后农村住宅和宅基地的闲置浪费，已经不能适应市场经济条件下职业和身份变更的需要。城市的房子买不起，农村房子卖不掉，数额巨大的农村宅基地资源不能得到资产变现，已经成为中国推进城镇化进程中的一个突出问题。

　　农村土地使用权市场化、资本化经济效应

　　随着农村土地流转市场的逐步形成，农村土地价值稳步上升，农村资本市场规模显着扩大。农村土地使用权资本化将给每个农村家庭直接带来财富增值。

　　第一，保守估计，农地使用权资本化价值达10万亿元以上。随着农村土地流转市场的逐步形成，农村土地价值稳步上升，农村资本市场规模显着扩大。根据中国社科院调查，2010年农地整体租金水平是每亩每年290元。按5％的平均收益率计算，每公顷耕地（仅用于农业项目）的价值约8．7万元，由此可以初步推算出我国18亿亩耕地的潜在价值为10．44万亿元。实际上，随着土地租金的逐年增长，以及未统计在册的土地，全国农村资本市场规模更大。

　　第二，农村土地使用权资本的财富效应巨大。农村土地使用权资本化将给每个农村家庭直接带来财富增值。根据国家统计局数据，2011年，全国有农村家庭户近26607万户，按农地使用权资本化价值10万亿元计算，保守估计，平均每个农村家庭户凭借其承包的土地即可获得大约3．7万元人民币的财产价值，相当于2011年农村居民家庭人均纯收入的5．3倍。

　　建立平等的农村土地市场化配置的产权制度

　　建立城乡平等的土地产权交易制度，实现农村集体建设用地与城市国有建设用地“同地同价同权”要素市场平等化，农村土地市场将会迸发出强劲的活力，农民将从平等产权交易市场中获得更多的财产性收入。

　　目前，农村集体建设用地进入土地市场的途径只有政府征收，由于农村集体经营性建设用地一直无法上市交易，不能与国有土地享有平等产权权益。如果建立城乡平等的土地产权交易制度，实现农村集体建设用地与城市国有建设用地 “同地同价同权”要素市场平等化，在严格的土地规划和严格的用途管制下，实现农地转包、抵押、出租、入股、互换的有序开展，农村土地市场将迸发出强劲的活力，农民将从平等产权交易市场中获得更多的财产性收入。第一，从法律上明确赋予农民土地使用权是物权而不是债权；第二，把“赋予农民长期而有保障的土地财产权”作为新时期农村土地制度改革的总目标和总方向；第三，建立城乡统一的建设用地市场，实现农村建设用地平等入市；第四，进一步完善征地程序，保障被征地农民的知情权、参与权、申诉权、监督权，按市场价格对被征地农民进行补偿，强化农民在征地中的主体地位；第五，立法禁止政府从事商业性土地经营，修改《物权法》、《土地管理法》，明确禁止政府从事商业性土地经营。