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农民转租口粮田中途变卦 租耕地盖房农民可解


        郑伟承包了21名农民的口粮田盖起出租房收租,承包合同写明租期为25年,可刚租了5年就遭到21名农民集体毁约,理由是郑伟改变了土地用途。让郑伟没想到的是,毁约行为竟得到了政府和法院的支持。这是怎么回事呢?
        租25年耕地盖房遭农民毁约索地 
        事情要从1998年说起。当年,密云县北白岩村的21名村民从村经济合作社各自承包了口粮田用于农作物种植,口粮田的承包面积总共为23.57亩,承包期限从1998年1月1日至2027年12月31日。
        几年过后,由于各家承包的土地面积都不大,加上有些人不再种地外出打工,2003年8月24日,经过村经济合作社同意,21名村民将承包的口粮田流转给同村人郑伟,流转期限为2003年1月1日至承包期结束,总共25年。他们约定,每亩土地每年的承包费是800元,每年1月底前,郑伟要将承包费交齐。此外,流转合同中还有重要的一点,就是郑伟必须按照村民与村经济合作社约定的用途经营土地,不能改变土地使用性质,也不能弃耕落荒。
郑伟刚接手流转地后,并没有什么行动。可到了2004年,就有不少工人开始拉砖动瓦,乒乒乓乓盖起了一片平房。随后,流转地的东边还出现了一个大坑,但泥土都不见了。整片流转地上,真正用于种植的地方少得可怜。随着平房的竣工,村里也热闹起来,修车铺、小商店、鱼市纷纷进村搞起了经营。到了去年,流转地范围内又被挖了4个鱼池。
        看到好好的耕地被糟蹋得面目全非,村民们坐不住了。他们向密云县农业承包合同仲裁委员会提起仲裁,要求拆除流转土地上的建筑物,将土地恢复原貌,并解除与郑伟的流转合同。根据流转合同规定,如果郑伟不按约定履行义务,村民有权依法收回土地使用权,解除流转合同。因此,仲裁委员会支持了村民的主张。
承包人毫不知情土地再次流转无效
       “开始签订流转合同的时候,村民代表同意将地用于渔业养殖的。”按照郑伟的说法,他在盖临时建筑的时候,也是征得村代表同意、村民们都知道的。在得知自己私盖房屋违法后,他已经拆除了部分房屋。于是,认为自己并未违约的郑伟上诉法院,要求法院确认21名村民与他签订的农村土地流转合同有效,并且继续履行合同。
谁知,在法院对事情进行了解的过程中,这块流转地又出现了新的问题。在村民们毫不知情的情况下,郑伟已经与北京北白岩专业种植合作社签订协议,再次将土地流转。种植合作社计划在流转地上修建渔街,答应付给郑伟400万元流转费,其中包括对尚存平房的拆迁费。于是,被郑伟告上法庭的村民向法院提出反诉,坚决不同意继续与郑伟履行合同,并要求郑伟按合同支付违约金。 
        在庭审现场,郑伟一再表示,在地上建房毕竟是承包土地的一小部分,不是根本违约行为,他将承包土地流转给他人的行为也已被法院认定无效,没有实际履行,希望可以继续履行合同。但最终,法院还是驳回了郑伟的诉讼请求。
        法院认为,郑伟违反了土地承包法强制性规定,在转包的土地上违法建造房屋,改变了土地的使用用途,而且没有经过21名村民同意便将土地再次流转他人,已经构成根本违约,判令解除郑伟与村民签订的土地使用权流转合同,将承包地返还给村民。此外,郑伟还要在期限内拆除流转土地上的房屋、鱼池等建筑物,填平土坑,恢复地貌。 
        耕地盖房是否违法要视情况而定
“郑伟承包土地后,不仅在土地上兴建房屋,而且还在没有经过村民同意的情况下,将土地再次转包给别人,这是法庭驳回郑伟诉求的主要原因。”承办此案的密云法院法官王化雨告诉记者。
        在农村土地承包主要是对耕地即口粮田进行承包。依据土地的性质,农民承包后,只能将土地用于农业种植,比如可以种植树木、粮食蔬菜等,还可以进行大棚种植,但不能将口粮田用于养殖或在上面兴建房屋、开矿采石。
另外,法律允许农民将承包的土地进行转承包,也就是通常所称的农村土地承包经营权流转,但第三人在承包土地后,仍不能改变土地用途。


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