2.土地承包经营权交易受限。权利交易是土地承包经营权交换价值实现的主要形式。不论是《物权法》还是《农村土地承包法》，对于农村土地流转及土地承包经营权交易的手续、流转前提等有多方面限制，交换价值欠缺股权化、资本化机制。权利交易受限，土地承包经营权的交换价值就不能完全显化，不仅限制了土地流转，降低了土地资源的配置效率，同时也侵害了土地承包经营权主体的财产权自由。

　　3.承包地有偿退出机制严重滞后。现行土地制度允许土地承包经营权退出，但没有体现财富效用。《土地承包法》规定，只有承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，才有权获得相应的补偿。因此，农民即使进城定居也不愿意退出承包地，增加了社会成本，也阻碍着市民化进程。

　　(二)宅基地制度滞后于农村农民发展需要，宅基地用益物权缺乏实现途径

　　1.农民宅基地用益物权权能存在先天不足。《物权法》明确界定农民的宅基地使用权为用益物权，该法也明确规定，“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用、和收益的权利。”但具体到宅基地使用权时，却规定“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利”，未提到收益权。可见，宅基地用益物权在法律上表达模糊、自相矛盾，存在先天不足，以致农民的宅基地用益物权往往受到忽视和侵害。

　　2.农民房屋财产“沉淀”为“死资产”。我国法律承认农民对其房屋有完全所有权，但由于房屋财产权和宅基地使用权很难分开，导致农民房屋收益权和处分权受到较大限制。农民在宅基地上建造的房屋无法产权化，进而限制了房屋的经济功能，如抵押、担保等功能。房屋作为农民最主要的财富形态，其财产权难以实现，使得农民财产“沉淀”，成为不具有基本市场价值的“死资产”，农民财产权利受到较大损害。

　　3.农村宅基地浪费问题突出。由于农村宅基地使用权基于农户身份作为福利分配方式无偿、无限期向农民提供，宅基地超占、多占、闲置现象严重。国土资源部调查显示，全国2亿亩农村宅基地有约9%处于闲置状态。据中科院地理资源所测算，全国农村“空心村”综合整治，增加耕地的潜力达1.14亿亩。因此，必须改革宅基地制度，完善和明确农民对宅基地及住房的权利，提高土地资源的配置效率。

　　图1 如果您及家人进城定居，希望如何处置承包地？

　　表1您认为推进农民工市民化的改革重点是？(%)

　　(三)征地制度问题凸显，农民的财产权利和发展权受侵害

　　1.公权侵犯私权、行政权侵犯财产权。《宪法》、《土地管理法》规定征地须以“公共利益需要”为目的，但并没有对公共利益做出明确界定。“公共利益”界定不明确，易导致征地行为在行政权力的作用下，从公共利益需要扩大到非公共利益需要的用地项目。近年来，土地农转非速度较快，土地征占规模过大，失地农民群体越来越多，不仅严重侵害了被征地农民的权益，也引发了剧烈的社会矛盾，成为新时期城乡矛盾的焦点。

　　2.征地程序中农民的权利主体地位被损害。在现行征地程序中，仅作了征地补偿安置方案确定后需听取被征地的农村集体经济组织和农民意见的规定。这与正当程序要求相差甚远。征地程序不规范、不透明，导致大量寻租行为的产生，农民作为土地使用权的权利主体地位往往处于被动状态，权益普遍受到损害。

　　3.补偿制度忽视农民的发展权。补偿制度是征地行为的核心，直接关系到被征地农民的权益。除了《土地管理法》规定的征收耕地的补偿费用按照农地年产值计算不科学、标准低外，补偿方式普遍采取一次性支付补偿金，被征地农民自谋职业。自谋出路的失地农民很容易陷于失地又失业的困境，征地导致农民生活水平下降的现象较普遍。部分失地农民“种田无地、就业无岗、社保无份”，大量转化为城市贫民，其生存权和发展权受到侵害。

　　三、如何赋予农民更多财产权利

　　(一)明确农地土地所有权、承包权、经营权“三权分离”，扩大农民土地承包经营权的权能

　　1.由土地集体所有权与农户土地承包经营权的“两权分离”加快向土地所有权、承包权、经营权“三权分离”转变。农村的土地承包关系要保持稳定并长久不变，但承包农户的家庭人口、农村的劳动力数量却经常发生变化。“三权分离”能使农户在稳定土地承包权的基础上，放心地流转承包土地的经营权，而不改变原承包农户对土地的承包关系。使农户在土地经营权进入流转后继续维护其对承包土地的合法财产权利，从而实现土地经营权流转和聚集，发展适度规模经营。