频密的宏观调控未能阻止大型房企拿地和扩张的步伐。本报记者近日获悉，万科联手央企五矿建设，拿下京郊河北香河万亩土地，试水生态农业城。这个新的项目命名为北京欢庆城，已于9月底低调亮相。

　　 宏观调控后，以万科为首的主流房企拿地模式转变，公开招拍挂较少，与其他房企合作以及与地方政府合作，深度介入区域开发和城市运营，成为显著的特征。

　　 试水生态农业城

　　 万科9月份公告显示，其当月获取河北廊坊香河2010-35~40地块，项目净占地面积约28.1万平方米，容积率1.5。计容积率建筑面积约42.0万平方米。万科拥有该项目50%权益，需支付地价款1.7亿元。

　　 本报记者获悉，目前公布的这一面积仅为整体规划的一小部分。

　　 今年年初，万科、五矿与香河县政府举行签约仪式，正式启动万科、五矿参与香河县县域经济发展的探索，目前，该计划已被正式命名为北京欢庆城。

　　 万科副总裁毛大庆透露，这一项目与万科此前运作的项目皆有不同，未来将会是一个有可能达到万亩以上的新城。

　　 毛大庆介绍，北京欢庆城借鉴北京同纬度欧洲农业发达国家的发展模式及其在农村宜居、生态、观光、科技等方面的先进经验。“我们重点参照的是来自荷兰哈根艾兰德社区的建设经验。”毛大庆称，依照现有的规划，万科将以田园城市及生态新城为指向，从“城市运营”的角度来规划这个项目。

　　 “万科也会考虑项目跟当地产业，尤其是农业部分的结合，农业观光将是当地发展的一个重要增长点，可以改变当地人的生活与生产方式。”毛大庆说，布局香河，是共同探索一个既服务大北京，又带动香河经济升级换代的新型区域发展模式。

　　 拿地模式渐变

　　 香河项目的获取，是以万科为首的主流房企拿地模式转变的缩影。综合今年以来万科公告可见，其获取的武汉城中村改造、深圳城市更新项目，均以协议出让方式取得，规模宏大而价格相对低廉。

　　 保利、金地、招商、中铁、中冶等大型房企，也通过类似协议出让、招商引资方式获取多幅土地。“土地出让方式正在改变以往价高者得的局面。”华远地产(6.12,0.03,0.49%)总裁任志强指出。

　　 万科董秘谭华杰对记者表示，万科仍然赞成土地公开招拍挂，但不抗拒以介入城市运营的方式获取土地。

　　 这对地产商的开发能力提出了新的课题和挑战。仅以香河为例，香河作为计划于今年开工建设的京唐高速铁路出京的第一站，与北京市的连通将从此进入“瞬时”时代。“香河已为承接北京城市空间的跨越式发展做好准备，力争成为后CBD 聚核区。”香河县县委书记杨文华说。

　　 在地产商眼中，这就是新的卫星城概念，包括万科、五矿、绿地、万通等诸多全国一线企业参与到了香河的投资建设。根据当地政府提供的数据，远期规划的投资额度将达千亿元以上。

　　 毛大庆认为，北京市要达成世界城市的远景目标，必须要努力探索一条城市空间跨越式发展的道路。而通州“城市副中心”的确定，则被认为是东部发展带有望率先实现北京的第三次城市空间跨越式发展。

　　 “在围绕核心城市一小时生活圈的毗邻地带，形成有活力、有魅力、有特色、有吸引力的生态新城或生态小镇，以高品质的宜居环境分流北京的工作、生活、居住人口，而香河，无论从交通、环境还是发展潜力的角度来看，都是形成大北京周边的良性城市生态群落的最佳选择。”毛大庆认为。

　　 据介绍，香河项目涉及旧村改造面积远期规划达万亩以上，在住宅、研发等用地建设的同时，大力推进观光农业、休闲体育、亲子游、儿童乐园，并引入优质师资教育、先进医疗养生等，试图带动当地经济发展和城市化进程。