产权理论一经出现，就在企业、金融、土地、知识产权、政府管理等方面得到了广泛的应用，但它的主要应用领域是企业和土地问题。产权理论对于土荔 地这个特殊的资源和人类的宝贵资产是具有相当解释力的。

这也是由土地的一些本质特征决定的：土地供给的稀缺性、不可迁移性、可重复使用性、土地上袭 的一系列权利可分割性。因为土地本身不能给当事人创造出收益，它只是一个馨 载体。所以，根源于其上的一系列权利才是人们关注的焦点。这正好是现代产权理论所重点研究的范畴。由于上述理由，下面从产权的角度来分析、研究我国城市土地问题。

（一）土地产权的定义

明确了产权的定义后，就可以给土地产权下一个定义：土地产权是指存在于土地之中的排他性完全权利。它包括物权中的自物权（拥有该物的所有权） 和他物权（对该物无所有权）。自物权有土地所有权，他物权有土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。土地产权也像其他财产权一样，必须有法律的认可并得到法律的保障。如果某人利用欺骗和暴力获得土地，并不表示他拥有某项土地产权。

（二）土地产权的内容

世界各国对土地产权的设置都是不同的，但他们有一个共同点：就是根据“罗马物权法”理论设置自己的土地产权。物权法是一个社会财产归属和利用的制度安排，其核心是所有权，但物权法最重要的内容是他物权制度。简单地说，物权是直接支配物并享受其利益的财产权。

 1.土地所有权

《经济大辞典·农业经济卷》把土地所有权定义为（简称为“地权”）：“土 篇地所有者在法律规定的范围内自由使用和处理土地的权利。受国家法律的保 藿护。”K.马克思(K.Marx)指出：“土地所有权的前提是，一些人垄断一定量的土地，把它作为排斥其他一切人的、只服从自己意志的领域。K.马克思认为，土地所有权可以分解为两个方面：其一，法律意义上的土地所有权，即土地所有者把土地当作自己的财产，土地所有者对土地实行垄断及支配的权利。这种权利是法律赋予的，受法律的保护。其二，经济意义上的土地所有权。土地所有者凭借他对土地的垄断从而收取一定的地租，地租是土地所有权在经济上的实现形式。这二者，缺一不可，任何一方面的丧失，都会使土地所有权不完全。

2.土地使用权

土地使用权是依法对一定土地加以利用并取得收益的权利，是土地使用权的法律形式。土地使用权与土地所有权都是有关财产的物权。

土地使用权有狭义与广义之分。狭义的土地使用权是指依法对土地的实际使用，包括在土地所有权之内，与土地占有权、收益权和处分权是并列的关系。广义的土地使用权是指独立于所有权能之外的含有土地占有权、狭义的土地使用权、部分收益权和不完全处分权的集合。目前中国实行的土地使用权的出让翼 和转让制度中的“土地使用权”就是广义的土地使用权。取得广义土地使用权者即为土地使用权人。由于土地使用权是一种物权，因此土地使用权可以买卖、抵押和继承。同时，土地使用权也可以租赁，故它又带有债权的性质。

3.土地租赁权

所谓租赁权是指：“承租人有占有租赁物而为使用收益之权能。”设定土地租赁权是指土地所有权人和土地使用权人通过契约将土地占有权、狭义的土豢 地使用权和部分收益权转让给他人。这时该他人就称为土地租赁权人，即承租人。它与广义的土地使用权的最根本区别是土地租赁权人不拥有对土地的部分处分权，承租人对土地的使用条件是依土地出租人的意志而定的。在一般情况下，土地租赁权人未经出租人同意不能将自己承租的土地再以任何方式转移出去。

4.土地抵押权

土地抵押权是土地受押人对于土地抵押人不转移占有并继续使用收益而提供担保的土地，在债务不能履行时可将土地拍卖的价款作为受清偿的担保物权。 土地受押人称为土地抵押权人。设定土地抵押权时，作为标的物的土地并不发生转移，它仍为土地抵押人占有使用，只以代表经济价值的某项权利（如所有权、使用权）作担保。这样，土地抵押人在取得贷款后更能发挥土地的经济效益。只是当抵押人到期不能履行债务时，抵押权人有权将土地拍卖并优先受到清偿。抵押人如果到期、按规定偿还债务，则土地如期回到抵押人手中，抵押权则自动消失。