简略划分，有种植农产的土地，在农村盖房的土地，以及在城市“种楼”的土地。问哪一类土地的市价升得更快？答案是城市承载建筑之土地。为什么呢？农产需求受恩格尔定律的影响，增加有限。同时，技术进步和进口又容易提供替代。农村盖房的需求，早期非常旺，但农民可以外出打工之后，此种需求就平稳下降了。但城市——特别是非常吸引人去的好城市——的“种楼”需求长兴不衰，又面临供给约束。加到一起，说城市土地比农地和农村土地的相对价格涨得更快，应该是靠谱的。背后的秘密，还是“集聚”与“密度”，讲到底还是客观变化见之于主观预期。

　　预期也离不开经验的支持。自己的经验无可替代，别人的经验也帮得上忙。这方面，开放功不可没。如大陆城市土地使用权可转让的制度——俗称“土地批租”——基本上就学自香港。为什么学香港？靠得近有地利之便，参观考察成本低廉。最重要的是可以“看到”效果，人家实施土地批租，开出一条为城市基础设施筹资之路，大陆为什么不可以也走一走？

　　港人见识过城市地价随经济起飞而“起飞”，预期自然不同凡响。数年前我在成都看拍卖土地，遇到一个“地王”的案例。但见内地房企代表举牌举到胳膊发抖，要同事帮忙摁住胳膊才能出价！可九龙仓的代表脸不变色、手不抖，你举他就举，真到胜出为止。那场竞拍的地价，记得是每亩8800万元人民币。为什么香港来者有大将之风？资本雄厚是一面，更重要是人家在香港历练过，大巫见小巫而已。

　　别家经验加上自己的，一起支持预期，算到今天，就是城市土地的现价。因为相信未来收益将会大升，所以愿意出现金向土地出让方购买未来收益机会。这笔投资拿过来，修街道、建设施、挖地铁，就有钱了。把资本砸到城市的土地里，承载经济集聚于人口集聚的能力大增，“密度”产生更高收入的预想成真，城市发动机轰隆作响，“城市化驱动的经济增长”隆重登场。

　　原来，城市地价与土壤肥力无涉，仅与位置相关。简单而静态地看，城市密度的最高处，未来收益的预期最高，大家抢着要来，竞争也会把地价推到最高。随密度降低，地价也降低。如此城市地价的分布，决定了土地的市场化之路，不是“农村包围城市”，而是从城市中心向外辐射、向外扩散。如果说农副产品和农村劳力，都是先在农村自由踏入市场，然后拱开城门，直到出现一个城市市场，那么土地的市场化，却一般从大都市开始，由里向外扩展。

　　由此，我们也看到改革推进动力的变化。始于上世纪80年代的农村改革，得风气之先，一时竟有带城市改一把的豪情。但到了大批农民工进城，农改就没什么大戏，实际上久无进展。非到城市重新崛起，由大都会、中心城市以及一切相对地价较高的地方，从里向外，一点点开启土地市场之门。此中隐含的道理，值得我等细细领会吧。