土地流转是城乡间的第三道市场之门。比较而言，前两道门——农副产品与农村劳力市场——都是率先从农村突破，“天下围城”，然后才由乡入城，形成城市的农产与外来打工市场。唯土地市场之门，是反向打开的，先出现城市土地交易，再由近而远向外辐射，慢慢合成一个城乡相通的土地市场。“路线图”之不同，有什么讲究吗？想来想去，意义重大。原来不知不觉之间，中国从“10亿人口、8亿农民”转入了快速工业化，又因为更多发挥市场机制的缘故，开启了快速城市化。新背景之下，城市土地与空间的相对市值急速上升，引发一连串事件，给经济发展与制度变迁，双双装上了功力强大的新引擎。

　　其实，农副产品非要进城不可，早已显示出城镇的主导地位。要不是城镇在经济上十分重要，为什么8亿农民生产的农副产品，非卖给2亿城镇居民才构成农民致富的第一桶金？同样道理，农民为农民打工，市场太小，收入不高，非千辛万苦进城打工，才在农户收入的账本上，记下一个越来越有意义的数。这是说，农村人口众多，但从经济实力着眼，城镇早早就是经济发动机了。

　　问题是城乡隔绝体制，压制城市的引擎功用。过去很多年，不但不能以城带乡，反而以城抑乡，导致农民人口过多、温饱不足、供给农产的积极性很低、农民自己的收入也增加不了，无从支撑国家工业化的高歌猛进。早期改革，率先农村突围，沿着释放农副产品和农村劳力供给潜力的路线展开，放宽管制，打开城门，发展城乡间市场关系，国民经济终于活了起来。

　　一旦放开要素流动，集聚之势难以阻挡。这也是本系列开篇后的第一个题目。为什么城市？为什么城市化？盖因“密度”而起——城市由密度定义，集聚起来的经济密度刺激人口密度上升，而人口密度又因集合的需求而不断提升分工、效率与收入，交互作用之下，国民经济的空间分布呈聚合状态，多少年似乎不存在的“城市引擎”终于日显其形。城市不但驱动经济增长，更是精神、文化、科学、创新与时尚的发源地。

　　经济上最重要的变化，是城市土地——其实是空间位置——相对价格的急速上涨。这些年房价成为社会第一关注议题，很多人惊呼看不懂。其实砖瓦加安装建筑，没有什么看不懂的，真正难懂的是地价。说货币、说炒作、说泡沫，或各有其理，但个人之见，决定性的因素还是既聚人气、又聚财气的空间位置严重供不应求。诺大一个中国，东南西北到处看，“招人”又“招事”、招了事更招人的“地方”，还真就没有那么多。物以稀为贵，这些地方——无一例外是城市特别是大都市——的土地之价，挡也挡不住地上涨。

　　1988年的宪法修正案，开启城市土地市场化的合法通道。交代过了的，当时并没有谁刻意只许城市土地市场化，因为宪法文本的表述是“土地的使用权可以依法流转”，并没有限定唯城市土地才可流转。只不过宪法讲了要依法流转，而1990年颁布的是“城镇国有土地使用权流转”的规定，农村集体土地可不可以流转被束之高阁（再过10年入了“负面清单”），才形成城市土地率先合法进入市场的格局。

　　平心而论，真正卖得起价钱的，还就是城市土地。弄懂这一点，对理解城乡之间大开土地市场之门的实践，极为重要。道理也不深奥，我们不妨从“资产”概念开始——凡可以源源不断带来未来收入之资源，皆为资产。土地可不断产出农副产品，也可“种楼”源源不断让人使用，当然也是资产。资产如何定价呢？费雪定下的准则是“未来收入的贴现”。如果一幅土地未来每年可收入100元，假定利率为10％，那我们说这幅土地值1000元——含义是这幅土地好比一笔存入银行的现金资产，既然每年可得百元利息，那它的资产价值就是千元。

　　当然，资产收入是未来时，靠预期决定，而人的预期又总会出点偏差。这也是资产定价麻烦的地方。不过经验又说，再麻烦——严重的就是金融危机——也远胜不让资产价格发挥资源配置功能的体制。今天讲“市场在资源配置中的决定性作用”，很重要的一点，就是让资产定价机制发挥作用。

　　土地可种植农产品，也可承载建筑，都为人类改善生活所不可或缺。问题是资源配置——留多少土地种农产，又用多少土地“种楼”？计划主义者——今天戴上了比较时髦的面具——声称他们真懂得最优配置，但经验证明，其实人们对此所知甚少。讲市场配置要靠价格机制，讲到底就是靠相对价格的变动来提醒、诱导行为主体“配置”资源。