什么是“盘活存量”。现在存量土地可以盘活的主要是工业用地，你怎么把这些地调出来，要靠市场。企业的地多了、占了不该占的好地段可以卖出来，卖掉以后另外找个地方，这样才能盘活。

　　最后说“优化结构”。现在中国的土地供给结构中工业用地比例太高，住房用地不够。国土部统计，2003-2010年国有建设用地供应量的43.6%给了工业，给住宅的只有23.6%多，就是接近一半的给了工业。所以城市化过程中确实需要调整用地结构。怎么调？显然不能用强制性的行政手段，这样的话企业不干，这地是企业买下来的，除非企业倒闭，或者是搬迁了，才能把地腾出来。因此，土地分配也要靠市场的办法，让他自律。比如有些大学城，过去占地太多了，贷款还不上，现在有的已开始卖地，用经济的办法，他自己就把多余的地流转出来了。

　　目前改革中集体土地市场交易存在部门障碍

　　在城市土地供给上，根本的解决办法是要靠市场。所以中央提出要建立开放、竞争、统一、有序的市场体系，要建设城乡统一的建设用地市场。然而，要建立这样的土地市场，又有很多问题需要解决：

　　一是产权。我国的建设用地市场不是所有权的交易市场，而是用益物权的交易市场，集体土地有哪些用益物权可以拿出来交易？要有建设用地使用权，和可以处置的宅基地使用权。可是这两条，三中全会《决定》上都没有提，那么集体土地拿什么来入市呢。这是一个问题。

　　二是集体土地入市的市场主体问题。现在的情况是村里的头儿说了算。广东陆丰乌坎村是一个例子，村支书、村主任把地都卖光了，村民还不知道，结果闹出一场严重的群体事件。以后怎么改，集体土地入市的主体是谁，应该有明确规定。

　　三是集体土地入市的市场准入限制。国研中心“383改革方案”提的是“允许集体土地入市”，但农口领导不同意，这样的话，农民都来卖地建房，耕地就保不住了，影响农业发展，所以不同意。国土部也不同意，开放集体土地入市，国土部就将失去土地的控制权，管不住地就要乱了，不同意。地方政府也不同意，集体土地入市以后，土地出让金就没有了，那么地方财政就要崩盘，银行要倒闭，不同意。

　　所以《决定》里写的是“允许集体经营性建设用地”入市，就是指只有存量的乡镇企业用地可以入市，宅基地使用权要经过试点，才能入市；集体的公共设施用地、公益性事业用地不能入市；农地更不能入市；小产权房应该说是典型的经营性建设用地，也不能入市。

　　这样的控制能控制得住吗？现在存量的乡镇企业用地都是三亩，五亩，东一块，西一块，一般企业上一个项目要几十亩、上百亩，必然要把乡镇企业周围的农地也圈进来。公共服务用地、公益性事业用地不能入市。现在农村小学都在调整、合并，有的小学关门迁址，那么腾出来的小学用地怎么办，不能在那荒着。宅基地入市还要试点，什么时候试点，有无时间表？现在还不知道。事实是好多宅基地早就入市了，现在解决的办法是要有序地入市，不能乱入市。这些问题都需要讨论。

　　再一个市场准入限制是城市土地国有化。规划圈内的集体土地不能入市，一定要征为国有后才能入市。那么城市非要建在国有土地上不可吗？前些天北京市丰台区南苑村有一起集体建设用地入市，村集体把南苑村的一块地卖了，进行建设，这个很好，为什么非要经过政府征收才能建设呢。这一条市场准入限制也应该重新研究。

　　再是价格形成机制问题。搞市场配置，需要有一个能够真实反映土地稀缺程度的价格，这个价格只能在竞争性的土地市场上才能形成。现在把集体土地入市的范围限制得那么小，就无法形成竞争性的土地市场，无法形成能真实反映土地稀缺程度的价格，市场配置也就无从做起。

　　还有人说，集体土地入市只是对5%的城郊农民有利，对95%的农民无益。要知道地价是地租的资本化，地租中有区位地租，城郊的农村土地，区位地租高，地价就高，集体土地入市以后，就能够得到应享的地租地价。远郊农村土地区位条件差，区位地租低，没人去搞建设，只能务农，不能卖地建房来生财。但在实行了人口城镇化以后，农村人口完全转移到城里，就可以放弃在农村的宅基地和承包地，农村承包地的经营规模就能扩大，就能降低成本，推行新技术，搞现代农业，提高劳动生产率，得到更多的收益。所以在远离城市的农村居民也可以因城镇化而受益。所以实行新型城镇化，不该只有城郊农民受益，而应是整个农民群体受益。