什么是城镇土地利用规划？城镇土地利用规划亦称城镇土地规划，指在城镇土地利用的过程中，为达到一定的目标，对各类用地的结构和布局进行调整或配置的长期计划。它以政府强制力为支撑对住宅用地选择起着重要影响。

1.城镇住宅用地区位

西方房地产市场上有句谚语：“地段、地段、还是地段。”这句话充分体现了区位对于住宅价值的影响。住宅区位，不仅是指住宅在城市区域（空间）的地理位置，而且包括由该位置出行的便捷程度（即通达性）以及居住在该位置所获得的非经济方面的满足程度。具体来说，就是指住宅坐落的地理位置和以此为基点进行工作、上学、购物、就医、娱乐等出行活动所需的交通成本（包括货币成本和时间成本），以及该位置的自然环境、社会人文环境等对居住者身体和心理等方面的影响。

区位是决定城镇住宅价格的重要因素，也是进行城市规划的基本依据。这是因房屋所独具的位置固定性和社会属性决定的。

住宅的固定性指的是住宅一经开工建设，其空间位置便不可轻易改变。住宅的固定性源于土地的不可位移性，一经建造便同土地连为一体，即“房地不可分”原则。即使由于某些原因一段时间后该位置的通达性或者环境等发生了变化，住宅坐落位置也不会发生变化。也就是说住宅的建造总是与一定的用地位置紧密地联系在一起的，即同区位联系在一起。

住宅区位之所以重要，也和住宅的社会属性密不可分。住宅的这种社会属性来源于它的使用价值：

①住宅是维持人们生活或生命活动的基本条件之一， 就好像人们生活的大本营，是人们工作、上学、购物、娱乐等活动的出发点和归宿。因此，住宅坐落位置的通达性就显得十分重要了。

②住宅是人们生命中停留时间最长的地方，就像床垫广告中说的人生命中的1/3的时间是在睡眠中度过的，那么说大部分人生命的1/2以上的时间是在住宅中度过的毫不为过。 因此，住宅周围的自然环境和社会人文环境的区位因素在人们选择住宅时越来越受到关注。

2.城镇土地利用规划

随着城市化水平的提高和城市社会经济的迅猛发展，各部门和城市居民对土地的需求量大幅上升。为了合理地协调与均衡土地资源的供给与需求，政府干预应运而生。政府对城市土地的干预活动总是为了寻求土地合理利用的途径和方法，使得城市土地利用既能获得最大经济效益，又能促进城市社会环境、生态环境协调发展。为实现城市土地和利用，必须对土地资源进行科学的配置和空间组织。

城市土地利用规划是进行房地产开发的基本依据，房地产开发商在选择住宅建造的区位时，必然受到城市总体规划和详细规划的制约。

在中国，土地实行社会主义公有制，这赋予了土地在社会保障中的独特作用，这种作用主要通过建设保障性住房、限定普通商品住房户型以及规定容积率等方式予以体现。如《北京市2008年度土地供应计划》中规定，在2008年土地供应总量中，住宅用地1 700公顷，其中：廉租住房及经济适用住房类用地400公顷，限价商品房用地300公顷，其他商品房用地1 000公顷。

继续禁止别墅类房地产开发项目土地供应；严格限制住宅小区建筑容积率低于1.o、单套住房建筑面积超过140平方米的低密度、大套型住宅项目的土地供应。这些规定都是对住宅用地利用上的指导与限定。承担着平衡住宅用地分配、缓和社会矛盾、增加政府社会保障功能的任务。