新制度经济学兴起后，对地租问题的研究被推向一个新的高峰。在新制度经济学中，一些学者运用交易成本、风险规避、产权结构等原理来分析地租的形成机制。例如，张五常（2000）认为，“在私人产权的条件下，无论是地主自己耕种土地，雇佣农民耕种土地，还是按一个固定的地租把土地出租给他人耕种，或者地主与佃农分享实际的产出，这些方式所暗含的资源配置都是相同的。”“人们选择不同的合约安排，是为了在交易成本的约束条件下获得较优的风险分布。”张五常的分析暗含了两个基本假设前提：一是地租是一种剩余，二是市场是完全自由市场。

　　综上可见，经济学对地租问题的研究经历了古典经济学、新古典经济学和新制度经济学等若干个发展阶段。尽管每个阶段的经济学家研究地租问题的思路、方法不尽一致，但他们大都信守“地租是一种剩余”这一基本命题。在这一命题之下，经济学家从土地的自然条件、投入产出、供需状况和产权结构等角度来讨论地租的形成机制问题。

　　受经济学地租理论的影响，学界对当前农村土地流转价格形成机制的研究大都从农户个体特征（例如年龄、文化程度等）、耕种意愿、劳动力机会成本、土地自然条件、土地产权、土地供求关系、土地流转市场化程度和经济发展水平等角度展开（例如黄祖辉、王朋，2008；申云等，2012；伍振军等，2011；王春平等，2011）。他们尤其关注了民间自发土地流转中土地流转价格低廉的现象。在许多研究者看来，这一现象背离了土地的真实价值，违背了市场规律。而农业收益低下、土地产权不完整、土地流转市场不健全，被视为造成土地流转价格低廉的主要原因。

　　然而，在实际社会生活中，地租的形成往往偏离经济学家的假设。笔者注意到，地租的形成除了受经济因素的影响外，还受一些社会因素的影响，从而地租时常偏离土地的实际价值。例如，在当前中国农村，民间自发土地流转和土地大规模流转这两种土地流转方式下的地租水平存在巨大差异。民间自发土地流转中的地租水平一般较低，有时甚至是零地租，土地转出方将土地免费赠送给他人耕种。而在由行政推动的土地大规模流转中，地租水平一般较高，远远高于民间自发土地流转中的地租水平。又如，在同一乡镇甚至在同一村庄内，在土地位置、肥力、所种植的农作物等因素都相同的前提下，土地流转价格也存在差异。对于这种看似悖论的现象，仅仅从经济学的角度显然无法得到恰当和圆满的解释。

　　再进一步说，经济学中的“理性人”假设和“完全竞争市场”假设，在地租形成机制中往往发生偏离，难以找到严格意义上的“理性人”和“完全竞争市场”。例如，许多土地流转者并没有像进行商品交换那样在市场上为土地寻求更高的地租，而是将土地免费赠送给亲朋或者邻居耕种。又如，在土地大规模流转中，地租并非遵照完全竞争市场规则来确定，政府、基层组织和农户等力量都能干预土地流转价格的形成。在这些力量的共同作用下，地租达到一种均衡状态。不过，这种均衡并不是完全竞争市场状态下的均衡，而是非市场机制形成的局部均衡。地租水平所反映的并不是土地资源市场化配置的理想状态，而是相关利益主体共同作用、互相妥协的结果。

　　简言之，地租形成的实践逻辑表明，地租并非如经济学家所假定的那样完全由土地的自然条件、供求关系、资本投入、产权结构所决定，而是受一系列复杂社会因素的影响。为此，本文尝试为地租问题探索一种新的分析思路，探讨“地租的社会建构逻辑”。

　　二、地租研究的一种社会学视角

　　跟地租研究的经济学视角相比，地租研究的社会学视角建立在一系列命题的基础上，从而凸显这一研究视角的独特性。这些命题具体为：

　　首先，地租合约当事人的“非理性人”特性。地租研究的经济学视角假设，当事人是追求利益最大化的“理性人”（或者“经济人”）。在这样的假设前提下，土地所有者（地主）以获得更高的地租为目标，而农业资本家的目标则是获得更多的利润。地租的形成，就是地主与农业资本家之间在市场条件下展开竞争与博弈的结果。而“地租的社会建构逻辑”则摒弃“理性人”假设，主张确定地租合约的当事人不是“经济人”，而是“社会人”。他们不能片面追求利益最大化的目标，而必须考虑一系列社会因素的制约和束缚。即使在追逐个人利益时，他们也无法完全按照“经济人”假设来行事，而必然要嵌入各种社会关系结构之中。