十八届三中全会指出，要赋予农民更多的财产权利，主要是指依法维护农民的三大基本权利，一是土地承包经营权，二是集体经济收益分配权，三是宅基地用益物权。

　　根据三中全会精神，解决土地财产权有三个重要方面：一是土地承包经营权与所有权、承包权分离，可以抵押、担保，这就赋予了承包地新的权能，也可在一定程度上缓解农民融资难的问题。二是慎重稳妥推进农民住房财产抵押、担保、转让试点，探索增加农民财产性收入的渠道。三是建立农村土地产权流转交易市场和城乡统一的建设用地市场。只有建立农村土地产权流转交易市场，土地资源才能得以合理有效配置；只有建立城乡统一的建设用地市场，才能让农民公平分享土地增值收益。

　　我国土地分国有和集体两种性质。两者差异很大，一是所有权不同：城市土地归国有，全体国民人人有份，农村土地只属于集体组织内的全体成员。二是功能不同：城市土地主要用于开发建设，农村土地主要保障农产品供应，也可搞点建设，但只有本集体组织成员才能使用，即只允许农民和本集体组织自用，不能用于商品性开发。

　　农村集体土地大体分为三种类型，一是农地，即耕地；二是市地，即集体建设用地，包括农民的宅基地；三是生态地，即林、草、湿地。根据物权法规定，完整的所有权包括占有、使用、收益和处分权。目前法律规定农民对承包地拥有占有、使用、收益权，而对宅基地只拥有占有和使用权，因为宅基地是给农民永久性自用的，不是搞经营的，所以没有收益权。二者都少了处分权。因为土地是集体的，个人不可以随便处置。

　　农地

　　当前农地面临两大难题。1.确权、登记、颁证问题。

　　历史上的土地鱼鳞册，是官府最大的档案库，农民起义或改朝换代，攻下一座城，首先把土地档案库保护起来。这是他们收取农业税的凭据，没有这个东西，新政权就无法存活。历朝历代都是以农养政、以农养国，我国农业税征收从公元前594年鲁国初税亩开始到2006年结束恰好2600周年，我们结束了以农养政时代，进入以工养政、以商养政时代，取消了农业税，但土地是国家法律赋予农民的财产权，而不是无偿分配给农民的福利待遇，必须用法律的形式保护。颁发土地承包经营权证书和宅基地使用权证书是财产权利的体现，不颁发具有法律效力的证书，就体现不出财产权性质。

　　确权、登记、颁证工作，早在2008年，中央有关部门即与世界银行合作在安徽开展试点研究。中央部署这项工作也已几年了，但进展不快，主要在于这项工作对于基层干部来说既复杂麻烦又耗时费力，还要花费巨大成本。据样本调查，每户约需成本15~20元，按此计算，全国大约需要360亿元，这是公益性行政开支，应由中央财政直接划拨，不然，下面本来就没有积极性，还要负担经费，将很难在五年内完成。

　　2.流转问题。

　　为便于现代农业的适度规模化经营，按市场规律实现资源的有效配置，农民承包地确权登记颁证可确权确地，也可确权不确地。但确权不确地应征得农民同意，很多农民则不愿意这样做。

　　现代农业规模化，在土地问题上世界有两类：一是人少地多。如美国3亿人，28亿亩耕地，人口比我国少10亿，而耕地比我国多近10亿亩，美国家庭农场平均3500亩；二是人多地少。如日本、韩国和我国台湾地区。中国人多地少，土地只能适度规模，100个人的地给1人种，其余99人到哪里去，去干什么。土地流转是农民自己的事情，必须自愿，政府可以引导，但决不能强制。靠行政推动流转，一是政绩工程使然，二是认为现代农业规模化主要是土地规模化，这是认识误区。中国现代农业规模化应重点从五大方面着力：一是产业布局的规模化。二是农民合作组织的规模化。三是服务范围和内容的规模化。四是产业体系的规模化，要建立一整套农业接二产连三产的现代产业体系。五是适合工厂化生产的种养业规模化。

　　三中全会指出，“鼓励和引导工商资本到农村发展适合企业化经营的现代种养业”，笔者认为应是鼓励和引导工商资本到农村发展适合工厂化生产的种养业和以农产品为原料的加工业，以及为农业服务的服务业。工商资本千万不要与农民争地种，种地的只能是农民，决不能让“老板”挤了“老乡”，尤其是大田作物。眼下土地承包经营权流转中主要存在八大突出难题：一是在没有做好确权登记颁证的前提下，一些地方先稀里糊涂流转起来再说，这将为以后发生土地纠纷埋下无法解决的隐患，打官司都没有任何可供处理的凭据。二是三中全会指出“赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。”土地承包经营权可以抵押担保，但金融部门对此多有疑虑，抵押担保后一旦出现风险，土地就押在银行手里无法变现，成了包袱。三是没有农地经营的准入条件限制，任谁都来圈地，过快过急地推进流转，过度向企业集中，规模过大，不光效益会下降，且随时都会发生来自自然、市场、金融等方面的风险，使之与农户的合同无法兑现。四是非粮化现象严重，一些大户圈占土地后，主要从事苗木花卉蔬菜等经济作物生产，粮食安全问题难以保障。五是政策集束向大户倾斜，小农户被边缘化。我国2.3亿承包土地的农户中，小农户仍是农业生产的主体，他们的积极性受挫将严重制约农业生产。六是一些地方以流转比例和流转规模论英雄，逼得基层干部采取多种方式诱导推进，违背农民真实意愿。七是培育新型经营主体不以家庭经营为核心。家庭经营为主体、主力、主导是古今中外农业经营的成功经验。只有家庭这个无与伦比的最佳利益共同体才不需要监督，不讲价钱，全体成员齐心协力。美国的家庭农场占86%，法国占88%，德国占77%，欧盟15国平均占88%。不少地方只贪大求洋，把力量大都放在龙头企业、专业大户上，对规模较小的家庭经营兴趣不大，这就偏离了农业发展的轴心力量。八是承包权抵押从一定意义上说是物权性抵押，而经流转取得的经营使用权抵押从一定意义上说则是债权性抵押，物权性抵押和债权性抵押产生的后续效应会有很多差别。比如债权性抵押物权利是否像物权性抵押物那样明确清晰，处置是否方便，流入方和流出方在双方权利拥有上认识是否一致等。同时，主动离地抵押和被动失地抵押的农民产生的后续效应也大不相同，被动失地者一旦出现风险，生计将成为问题。