刘守英：土地进入市场的规则决定改革成败

　　这个可能是《决定》出来以后下一步怎么样贯彻落实土地制度改革的问题。尤其是集体经营性建设用地怎么进入市场？这一套规则的建立可能决定改革的成败。这其中，首先面临的问题就是集体经营性建设用地的界定和已经进入市场又是处于经营状态的存量集体建设用地怎么解决？

　　制度的完善比头脑的热度更重要

　　下一步还要探索的就是，第一，对权属必须要清楚。进入市场的集体建设用地如果不确权，权属不明确，非常麻烦。第二，要把这些集体建设用地纳入规划。这样不符合规划和用途管制的集体建设用地要进入市场，就不行，管制会更严。第三，建市场交易平台。就是集体建设用地进市场不能再偷偷摸摸几个人搞，要到交易市场上去。交易平台有什么好处呢？防止少数人犯错误，同时也真正让集体建设用地的价值让大家分享。第四，机制定价体系。按什么规则来进市场呢？未来集体建设用地体系、地价体系要完善。还有就是税收，集体建设用地允许进市场，那么集体建设用地价值有一部分就要回到社会，不是说你的地，拿来去租，去转让，所有钱都是你的，这也是不公平的，要通过一部分税收回到国库里，解决整个社会利益分配的问题。有关部门和地方政府在推进集体建设用地进市场的过程中，制度的完善比头脑的热度还要重要，要不然我们就会适得其反。

　　入市限制条件首先是符合规划和用途管制

　　农村集体土地都可以入市吗？这个问题现在问得最多，争议也最大，也是被误解最大的一块。首先十八届三中全会的《决定》里明确提出集体经营性建设用地进入市场，而不是指的所有用地，你家这块地，你想弄个企业，你想租给人家，不是这样的。是什么原因造成误解呢？土地的属性有别于其他资源资产，非常重要的一方面就是规划和用途管制，就是你不符合规划和用途管制，这个土地就不可能越出土地属性使用。第二，集体建设用地具体指的是什么呢？是经营性建设用地，不是所有的集体建设用地都可以入市。

 　　土地增值收益应当怎么分？ 

　　三中全会《决定》出炉以后，有关城乡统一建设用地市场的话题成为了专家和媒体讨论的热点。我们看到非常多的人关心，农民作为集体经济组织成员，毫无疑问是这一轮改革的主角。政策制定的初衷一定是要保证让农民享受到土地增值的收益，保证和实现法律赋予农民的财产权利，那如何做到呢？随着社会经济的快速发展，土地增值空间受到越来越多的人关注，带来的另一方面问题就是，面对这样的一块“蛋糕”，谁都想来“切一刀”。请问刘研究员，土地增值收益要考虑哪些因素？应该如何分配最为合理？