当然，国企改革也存有很多问题。其中最大失误就是产生上亿计下岗职工。这些国企职工无缘持有改制后的国企股权，结果大多成为城市失业人群和贫民。因此，我们在这次集体所有制土地产权改革时，必须牢记这一历史教训，绝不能重蹈国企改革的错误，让任何一个农民或农户因我们的政策失误而无法享有完整的集体土地产权。人们会问，国有资产改制都能最后确权并将完整产权归企业职工所有，那为何集体土地产权制度改革就不能将集体土地产权也让集体经济组织的承包者农户所享有呢？

　　我们认为，集体土地产权制度改革并进行产权股份化分置时，应解放思想，总结国企改制的经验，根据集体土地的不同类型及其所具有的不同独占性和排他性以及根据这些土地资产历史和现实上被集体经济组织成员农户所占有、使用和收益的状况，进行分门别类而不是大呼隆的集体土地产权制度的改革。这样的多元化土地产权制度的设计和安排不仅能更好地维护和保障农民的土地权益，而且也能更好地适应产权形式多样化市场经济发展的要求。

　　据此，我们拟将农村非农集体建设用地与四荒地以及规划中可作为农牧渔场开发的农业建设用土地划为一类（以下统称农村经营性土地），而耕地和部分农业建设用地（即那些已建或拟建的服务于耕地、养殖水面、山林和草场的水利设施、山塘、农作道路和公共晒场等）则可作为另一类（以下统称农村农业土地）。宅基地因其与农户房产权利密不可分的特性而另行单独划为一类（以下统称农村住宅土地）。可针对这三大类集体土地进行分门别类的产权制度改革。

　　（一）农村经营性土地产权制度的改革路径

　　将农村非农集体建设用地与四荒地中以及部分可作农牧渔场开发的农业建设用地划为一类，统称为农村经营性土地，是因为这几种集体土地都属于经营性土地资产，其独占性和排他性都比较弱，而其作为公益性甚至工商业性开发的市场价值或潜在市场价值则都比较高，易于推行集体产权按人均等化按份共有产权制度改革，也更有利于进行专业化经营管理以获得更大的经济和社会效益。

　　改革开放以来，我国工商业得以迅速发展，城镇化进程也愈益加快，导致对农村集体非农建设用地的市场需求激增。上世纪八十年代，沿海地区乡镇企业发展和小城镇建设所利用开发的土地大多来自农村集体非农建设用地而不是城市政府的征地。资料表明，浙江、江苏、福建和广东很多县市中小城镇建设用地总面积中约有80%左右来自于集体非农建设用地。不仅如此，某些大城市的扩容也在很大程度上依靠集体非农建设用地的开发。比如，杭州市农民个人建房所占用的农村集体非农建设土地面积占到了整个杭州市郊土地的70%。而政府通过征地收归国有再行开发的土地仅占30%。可见，农村集体经营性土地其实早就半市场化了，只不过我们的政策故意忽略而我们的法律故意滞后罢了。

　　追求经济利益最大化是市场经济基本原则。如要发展农村市场经济让农民富裕起来，政府就得修改现行的那些不公平的有关土地的法律和政策，尽快让农村集体经济组织及其成员农户成为自己土地的真正所有权人，掌握集体土地产权经营的自主权，允许农村经营性土地上市交易，自己则完全退出土地市场，不与农民争利。

　　政府退出土地市场，不再缠有土地商业利益，即可轻身上阵，根据相关的法律法规对土地市场进行规划和监管，保持土地市场的有序健康发展。政府除制定和颁行更加详实、科学和具有约束力的土地利用和发展规划外，还可根据经营性或非经营性、商业性或公益性、工业性或农业性等不同类型土地的交易确定不同的土地交易税、土地增值税和所得税税率对土地市场交易行为进行征税，以保障国家的额利益。对于涉及农户或家庭农场等扩大农业种植和经营规模的土地交易则可予以减免税收甚至提倡由国家政策银行或商业银行向购买方提供低息或贴息贷款等方式加以鼓励。退出土地市场后的政府将大有可为。

　　应该说，在农村现有的土地资源中，农村集体经营性土地的开发利用能给农民带去的比较利益显然是最大的。这类土地产权制度改革搞得越好，越符合市场经济规则，就越能合理配置当地的土地资源，吸引中小企业投资或联营办厂，促进当地土地、资本和劳动力的良性流动，获得更大的经济和社会效益。而我们发展城镇化，特别是发展中小城镇，倘不从法律和政策上彻底解放农村集体经营性土地这个生产力，也是不可能的。