1.宏观因素

从宏观上影响城市棕地开发的因素主要有以下几个方面：城市发展历史，城市空间发展与扩张模式，城市经济增长速度，城市住房供求关系，城市工业生产类型与水平，城市待开发利用土地的数量，城市及政府对棕地开发的重视程度，城市地理位置，城市的贫穷化水平以及其他社会经济因素。

例如，在美国的一些城市和地区，如芝加哥、克莱兰德、底特律、匹兹堡、费城、波士顿等，对棕地再开发都颇为重视，原因是这些城市可开发利用土地的绝大部分甚至全部都属于棕地，其他可开发用地已很少，对棕地进行改造和再开发是这些城市满足经济发展用地需求和改善中低收入阶层住房条件的基本措施。

2.微观因素

从微观上说，土地受污染程度、治理难易以及对人体潜在危害大小，直接影响到棕地开发成本、开发时间以及开发商应承担的法律责任，这些都是影响棕地开发的重要因素。

开发商投资决策一般有两个重要条件：一是已经有了比较明确的开发意图， 二是认为开发有利可图。调查表明，经验越丰富的开发商，对棕地开发越是慎重，除非有明确的开发意图和资金来源，一般不会盲目地决定从事棕地项目开发。

不少开发商对棕地开发不够积极的第一个原因是：担心法律责任问题。按照法律规定，开发商要承担棕地开发后滞留污染物造成的对人体健康和社会危害的责任，这一规定令不少开发商对棕地开发望而却步。然而，到目前为止， 大多数从事过棕地开发的开发商都还没有遇到过上述的法律责任问题。

由于棕地开发成本高、时间长，加上开发商对要承担的法律责任心有余悸，以及不少购买者和使用者对在棕地上开发建成的住房等设施还有所顾忌， 这些都是限制棕地开发和影响其市场需求的重要原因，使得它与“非棕地”相比，目前还不具有竞争优势，只是在用地条件非常紧张、可开发利用的“非棕地”很少的大城市，开发利用棕地才受到青睐和重视。与未开发土地，特别是“绿地”相比，良好的基础设施条件被认为是棕地开发的优势所在。

棕地开发程序与方法

在棕地再开发发展较为迅速的欧美等发达国家，棕地开发的效益在短时期内也许并不能立即显现，但从国家和地区的整体和长远来看，棕地再开发具有缓解环境压力，刺激经济增长，改善现有城区的环境、交通与服务设施，使老旧城区焕发新的活力，使城市空间完整化等诸多效益。因此，各国都把对棕地的治理改善以及再发展和利用作为政府要务来对待，并探索出了一套可操作的棕地开发程序与方法。

1.棕地开发程序

棕地开发是一项系统的工程，不能一蹴而就，必须要遵循一定的步骤。根据美国学者Singer等的观点，在棕地开发过程中，可分为开始、评估、执行、 完成四个阶段任务（见图10-3）。

2.棕地开发方法

棕地治理与再开发还需要一定方法才能够实现。而根据中国台湾学者的观点，棕地再开发通常包括修建、恢复、再兴、保护、适用、活化六种方法。