《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）在发挥市场配置资源的决定性作用的前提下，把农村集体土地分为经营性建设用地、宅基地、农业用地和自然生态用地四大类，分类分步制订改革措施。这一举措，符合农地实际，化解种种困境，带来农民实利，有利城市发展，奠定发展基础，具有极强的操作性，利在当代，功盖千秋，可谓一计定乾坤。

　　一、分类分步制订农村土地改革措施，适应了农村土地结构变化的实际。改革开放30多年来，农村土地的用途发生了重大变化，大体上如《决定》所列，包括四大类，且每一类的具体情形又多种多样。

　　第一类为集体经营性建设用地。有消息称，农村集体所有制建设用地达2．5亿亩，接近于城市国有建设用地的面积，其中工商业等经营性建设用地为大头，有整乡整村的，也有点状分布的，大体有如下四种情形：

　　一是被笔者称之为“集体所有制市镇”的建成区。即指以农民为主体在农村集体所有制的土地上兴建的达到市镇设置标准的村落，是一种农村内生式的城镇化。如江苏省江阴市华士镇华西村，全村原有的面积0．96平方公里，380户，1500多人，经过2008年并村后，面积扩大到35平方公里，3．5万人，销售收入超过500亿元。党委、村委和企业117名班子成员有45%是非华西村人；3000名大学生就业人员中的大部分是非本地学子2007年外来人员达1．7万人，实际上已成为一座集体所有制的城市。

　　二是“城边村”。主要分布在城市的周边，有的已列入城市规划区内，以住宅等商业服务为主要经营项目。

　　三是“城中村”。大体上又有两种情形：一种是土地全部为城市所征用，原土地集体的成员，全部进入专设的拆迁安置小区，以房产和商业服务为主要经营项目，但没有转户成为市民，村落的行政体制也还是农村序列。另一种是村落原有的土地，一部分已由城市征用，成为国有土地；存量部分仍为集体土地。深圳市2011年土地总面积1991平方公里，其中建设用地917．77平方公里，建设用地中农村集体建设用地390平方公里，占42%，几乎就是一座集体所有制的城市。

　　四是农业区乡村集体所有的工商业用地。有的聚集为农村小集镇；有的呈点状分布于远离集镇的村落。

　　上述集体经营性建设用地，由于此前没有统一的城乡建设用地市场，不允许集体土地直接入市。于是在实践中暴露出一系列突出问题：一是随着征地规模和被征地农民数量的逐年增加，引发的社会矛盾也逐年增多，导致涉及征地的信访居高不下，群体性事件时有发生，社会风险加剧。二是使用效率普遍较低，如一些“集体所有制市镇”的建成区，村民虽已完全脱离农业，人事二、三产业，但住房普遍按农业区习惯兴建，层数较少，占地较多，加剧了城市用地的紧张程度，增加了耕地占用。三是造成城市空间布局混乱，景观极不协调。

　　针对集体经营性建设用地，《决定》提出：“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。”可以说，落实这些举措，农村集体所有制建设用地一系列困境，可以基本消除，城镇化将进入最好的时代，可谓一策解千愁。

　　第二类是农村村民住宅建设用地。法律规定宅基地为集体所有，分类上列入集体建设用地。按所有者分类，一般为农民所有，但也有通过继承或私下转让成为城镇人口的住房资产，因其建在农村集体土地上，未缴纳土地出让金等费用，习惯上也称为“小产权房”。按座落方位分类，可分为农业区住宅、郊区住宅和城区住宅等，不同方位的住宅的价值相差很大。按其稳定性，农区村的住宅是相对稳定的，可以代代相传，千秋万代；而座落在城中或城边的住宅，则处于变动之中，随时可能划入城市规划区。

　　如同集体经营性建设用地一样，村民住宅建设用地存在的问题也较多，早已倒逼着改革的推进。据此，《决定》提出：“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行”。落实这一决定，村民住宅用地存在的问题也有望基本解决。