最近，新华社的一篇内部报告《我国农村土地制度创新专题调研报告》在高层流传。这篇报告集中反映了学界对当前对土地问题的主流思考。其内容看似只针对农村，但其本质却是对国家土地制度反思。本文目的，是针对其中第二部分“改革宅基地制度盘活巨量农房资产撬动内需”，提出的对应的平衡观点。供有关部门政策研究时参考。

　　一、区位决定了“农村住宅问题”的不同

　　分析农地问题，必须结合区位来思考。农村住宅问题应该分为城市近郊和远郊两个部分。这两部分农村住宅出现的问题和导致的原因完全不同。

　　表面上看，两者都存在占用耕地问题，但前者不存在“大量农房闲置和土地浪费”，农民也不存在“进城打工―回家建房―农村房屋空置―进城无钱买房”(P20)的职住错配问题，而是大规模的违章建房(小产权)，与城市政府争夺地租。

　　后者则不存在“难以评估、无法办理抵押登记和难以处置，不能像城市居民那样作为抵押物获得银行贷款”(p24)的问题。因为对于远郊农地，除了少数风景区、矿区外，基本没有需求，即使允许抵押，也值不了多少钱。

　　一项物业，其资产价值源于可带来持续收益的多少。土地价值也是如此，其市场价格的本质，就是其未来收益的贴现。远郊的土地，未来收益基于收入不稳定的农产品，在低农产品价格，高运输成本的市场条件下，其贴现后价值极低，基本谈不上是有价值的资产。更不能用于为“建房、购置家电、教育和医疗”(P24)这类消费融资。

　　报告提出“赋予农地完整的地权，开启沉寂的经济发动机”(P26)主要的受益者，乃是近郊的农民。因为近郊农地有巨大的需求，收益远大于农耕。如果能够通过抵押、出让、出租等途径，自由进入土地市场，将会带来巨大的利益。一旦政策放开，近郊农民一夜致富，其致富效果类似于当初的煤矿私有化。

　　二、农宅作为资本的价值来源

　　我们的问题时，将这部分财产界定给农民(准确地讲，应该是地主)是否符合社会正义？是否有利于经济发展？要回答这个问题，我们就必须搞清楚何以近郊的农地和住宅有如此巨大的市场价值。

　　任何不动产都可以分为建筑和土地两部分。建筑部分一经建成，就开始折旧，其价值非但不会上升，反而会随着时间不断被侵蚀。因此，不动产升值主要来自于土地。

　　而土地的价值，则源自于所处区位被覆盖的公共服务――道路、管线、学校、医院……。这些服务水平越高，价格越低，转移到土地上的价值就会越高。这就是近郊土地何以具有巨大价值且不断升值的秘密――任何公共服务的改善(机场、港口、治安、法律等)都会带来未来预期收益的增加。

　　紧接着的问题就是，这些公共服务的成本是由谁支付的呢？显然不是近郊农民。而是政府。政府代表的全体居民的利益(包括远郊农民)，如果允许近郊土地入市，就等于将一部分全民所有的财富转移给了近郊的农民。显然，这不是正义公平的做法。

　　那么为什么别的国家不限制农村土地的流转？这是因为中国城市化采用了一种独特的原始资本积累模式――土地财政。按照这种模式，政府通过垄断土地一级市场，将外溢到近郊农地上的价值剥离出来，通过给原始土地改造为附着公共服务(如，“七通一平”)的熟地，再在二级市场上出售的方式，获得公共服务所需的资本。

　　在这种体制下，“如果允许宅基地流转，通过农村房屋租赁、转让、抵押所获得租金、转让收益、周转资金”(P27)的途径进入市场，就意味着必须放弃通过土地财政的公共产品的提供模式。但即使是改变土地财政，也不意味着宅基地可以“无偿”流转。

　　天下没有免费的午餐。在非土地财政的经济里，农地转用一样要被限制，被允许转用的农地，要通过税收(财产税、交易税)的方式，支付使用公共服务的成本。换句话说，在土地财政模式下，公共服务是通过高地价形式支付的。而在税收财政模式下，公共服务是通过交易税和持有税(如，财产税)的形式支付的。两者的差别是先支付还是后支付的问题。

　　一旦税收加在土地上，土地的价值就随之降低――税收越高，地价就越低。这也意味着宅基地作为抵押品价值的降低。