理论观点的争论，要有背后实践经验的支撑。“怎么入市”是一个操作性问题，从顺序上讲，应该是先认同“集体土地入市”的方向，再讨论这些操作性问题。当然，后者处理得好，用现在时髦的话讲就是，“能取得可复制、可推广的试点经验”，就能增强入市的社会共识。

　　笔者近年来曾跟随刘守英老师，在他的悉心指导下，对佛山市南海区、成都市、重庆市、北京市等地区“集体土地入市”实践的深入调研，发现各地都已经探索出了一条利用集体建设用地推进工业化、城市化和农业现代化的“三化新路”。这对比较国有土地和集体土地对“三化推进”的效果，提供了比较制度的视角。笔者在各地调研时，曾有意比较这些在“集体土地上长出来的城市和产业”，同政府征地模式下推进的城市建设和产业发展，以及当地政府、集体经济组织和村民的态度。

　　以南海区为例，从上世纪90年代开始村组两级集体经济组织就将集体土地出租给企业投资办厂，到2012年底南海区一半以上的工业用地是集体建设用地，80%的工业产业和GDP是建立在集体土地上面。根据土地“二调”结果，南海区集体建设用地占全部建设用地的71%。但由于一直缺乏政策依据和法律根据，在规划制定、公共服务提供、税收征收等方面都处于模糊地带。2005年借着广东省出台《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的“东风”，出台了南海区的《集体建设用地使用权出让出租管理办法》和《集体建设用地使用权转让、转租、抵押管理办法》，为实现集体土地与国有土地的“同地同价同权”提供了可操作性的政策。在配套措施上，仿效国有土地的流转机制，南海区也建立了集体土地的“基准地价体系”、“税收体系”和“规划体系”，并在2010年全面推行农村集体资产交易和监督平台，所有集体资产在清产核算后全部进入交易平台，保障了集体土地入市过程和收益分配的公开透明。可以说，南海区为集体土地入市提供了可操作性很强的试点样本。但碰到的最大问题是“抵押”，金融机构依据《担保法》和《物权法》的相关规定，无法给集体土地上的各类物业办理抵押业务，这是地方政府所不能掌控的，抵押权能的缺失降低了集体土地的价值，不利于吸引高附加值产业进入，成为制约南海区产业升级和结构优化的障碍。十八届三中全会确立了“与国有土地同等入市、同权同价”的改革方向后，南海区进一步探索破解集体土地的抵押问题，就拿到了“尚方宝剑”。2014年，出台《南海区集体建设用地使用权流转实施办法》，重点解决了集体土地上面的房屋、物业不能抵押的问题。

　　南海区20多年的集体土地入市探索，引发一个有意思的话题就是，大家都认为“集体土地入市是损害地方政府利益的”，因此地方政府和开发企业应该是最反对入市的。但为什么南海区政府从上世纪90年代起就支持集体土地入市，在国家政策不支持局部改革的情况下，在力所能及的范围内建立各项入市的体制机制？换句话说，有没有什么机制让地方政府积极推动集体土地入市而不是“反其道而行之”？其实，不仅是南海区，珠三角地区都普遍存在“集体土地托起半边天”的现象。笔者曾在深圳、南海区、广州等地调研过，感觉到要找到上述问题的答案，要追溯到上世纪80年代中后期。改革开放伊始，大量港资进入，要搞“三来一补”加工业，当时的普遍做法是企业直接找到村组织，由村里负责提供土地和办理手续，深圳宝安区的一位老人回忆，当时的宝安县下午5点钟一过，就“炮声隆隆，连地都在摇动”，原来是各村为吸引企业入驻，纷纷选择在工人下班后“炸山修路、平整土地”。既然村组织在最初的发展阶段，就扮演了“土地供应者”的角色，在数十年中，尽管产业在转型升级，但底下的土地仍然是“集体土地”。这也使珠三角地区的村级经济组织尝到了“集体土地参与市场交易”的好处，比如可以多年分红、所有权仍然是集体组织等，尤其跟“征地模式”相比，时间越长，集体土地入市的好处就越明显，这就强化了“不到万不得已，都不愿意村里的土地被征走”的预期。