编者按：随着城镇化的快速推进，农村人口转移数量不断增加，对闲置宅基地和空闲农房的有效利用成为盘活农村土地资源，增加农民财产性收入的重要渠道。这项惠及农民农村的行动需要政府、企业、农民多方合力来推动实施。钱从哪里来？人往哪里去？农民如何持续增收？请看记者带来上海市奉贤区的宅基地流转试点经验——

　　图为益民村新建的用于公司总部入驻的房屋。资料图

　　离都市很近，这是上海市奉贤区西渡街道益民村最明显的区位优势。益民村作为奉贤北大门，北有金海公路隧道，到徐家汇仅需半个小时；南有S4大叶路出口，直通浙江。

　　同属奉贤区的柘林镇华亭村，景色优美，旅游资源丰富，东石塘、景福桥、农耕文化展示馆……处处彰显着“贤文化”“孝文化”。

　　在上海，像益民村、华亭村这样的村子，年轻人一般都在当地的城镇或者中心城区生活，村里常住人群大多是老年人，占比高达百分之七十，由此产生了大量闲置宅基地和空闲农房。

　　如何盘活闲置宅基地和空闲农房，增加农民财产性收入？奉贤区的做法是充分挖掘各村的优势和特色，最大限度地保留乡村原貌，最大程度地让农民得实惠，宅基地流转试点工作初现成效。

　　“我是第一个吃螃蟹的人，我胆子蛮大的。”64岁的吴宝兴非常骄傲。2018年3月，益民村率先实行宅基地流转的试点工作，在全村找点位。最初看好的是5户相邻的点位，但是其中有2户不同意，只好放弃，后来又找了几个点，都没能达成一致意见。经过宣传，现在的3户是自发要求试点，“我相信政府的，我不担心。”试点的三家均为三层小楼，每家都有400多平方米，总的建筑面积达到1233平方米。

　　由于三家宅基房屋年久失修，村委会便严格按照占地面积不超，建筑面积按原先农民建房标准的政策要求将房屋推倒重建。由村里出资，设计、用料、颜色等均听取老百姓自己的意见，并鼓励现场监工，保证房屋质量。

　　同时，考虑到当地农村的生活习惯，前面楼房作为公司总部入驻，楼房后面给老百姓留了两间40平方米的小屋，楼房和小屋用绿化带隔开。“书记、主任真的很细致，每个环节我们都参加的。”61岁的何福祥正是受益者，“我们的房子是自己一砖一瓦建起来的，还是舍不得的，但是这个政策确实好。”

　　村里和老百姓签15年的流转协议，付给老百姓的租金每平米每五年递增0.1元，前1-5年，每天每平方米0.7元，6-10年为0.8元，最后5年为0.9元。15年后房屋还给老百姓，如果他们仍然愿意继续流转出租，就可以继续签协议，真正做到离地不失地，离房不失房。这样算下来，平均每户人家每年的租金收入可达10万元。和以前两三万的租金相比，增收将近7万元。随后，村里进行招商引资，将房屋出租。

　　2019年4月23日，村里已成功和小翁双杰工作室签下5年的租赁协议，以每天每平方米1.5元的价格将其中一栋房屋出租，每年租金22万元，从差价中赚取成本。“我们预想，3栋房子入驻的企业每年能创造500万元的税收，村里能有25万元的税收，15年后不仅能够回收成本，还可以盈利。”村委会主任金平给我们算了笔账。“放心，省事，省力，在家就能赚钱。”这是老百姓对村里政策最直接的理解。

　　招商引资，利用距离市区近的区位优势，吸引公司总部入驻农民的闲置庭院，既可以提高农民的租金收入，又可以增加税收。按照奉贤区政策规定，区镇两级税收实得部分全部留给村里，成为村集体收入的重要来源，村民除了租金，还能够拿到集体分红。“一庭院一总部”，可谓以庭院吸引公司总部，用公司总部推动庭院升级。

　　华亭村奉行“绿水青山就是金山银山”，要以文化强村。截至2018年12月底，华亭村村民60周岁以上有1200多人，80周岁以上有199人。华亭村老龄化达到33.3%，有百分之五十的房屋都是闲置的。

　　即便如此，华亭村还是力求保稳，没有盲目招商引资。“来我们这里要满足三个条件，一是喜欢农村，二是要有产业支撑，三是要能长期发展。”华亭村党总支书记何春锋语气坚定，“不能一时冲动，不能只图眼前利益，要做长久打算。”

　　“我是个爱跑偏的人。”一身田园打扮的李秀杰爽朗地笑着，来自黑龙江的她先是做建筑材料外墙板生意，后因生意不景气选择做五常大米，大米卖火了就想做大米的体验店，在稻田里卖大米。正好市区的房子租期已到，她便到华亭村寻找房屋，但是找了很久，都没能谈下来。

　　“多亏了小何书记，我自己都要放弃了，他没有放弃，一直在帮我们找合适的房子。”房子找到了，两层小楼带一个小阁楼，180平方米，一共六间房，一年两万多元的租金，租了十年。设计半年，施工半年，“本来只是想让朋友来有个落脚点，误打误撞就做起了民宿。”李秀杰为民宿起名为“南亭集序”。

　　随着上海市区两级民宿规范标准的出台，华亭村的“南亭集序”成为首批获颁证照的民宿。与此同时，在相关政策的支持下，政府进行基础配套，拓宽马路、修建停车场……为民宿的发展提供动力。“刚开业时有两三个月的空闲期，没有人来。后来经过宣传，生意慢慢好起来，我们现在周末、节假日都是爆满，需要提前半个月预定。”

　　南亭集序保留老房子的结构，在此基础上进行设计，因而每个房间都不太相同。在这里听听音乐，喝喝茶，聊聊天，发发呆，认养一块菜地，体验一下星空房，泡泡屋，是都市人向往的简约慢生活。“我的目标是做民宿+，要做的事情特别多，有特别多的想法。”看着屋后正在施工的四栋小楼，李秀杰信心满满。

　　益民村的试点工作是为了让老百姓放心，也是为了吸引更多的企业。村委会跟老百姓签订协议，再通过集体经济组织的运营平台，招商引资。老百姓的收益得到切实保障，但村里的经营平台却承担着不小的风险。

　　资金是目前最大的问题。前期需要投入，运营需要成本，村集体“家小业小”，村干部有撸起袖子加油干的豪情，却没有与此相匹配的底气。因此，接下来以这样的模式再要进行流转，资金不足成为最大的阻碍。

　　“下一步在政策允许的前提下，我们希望能有更多民间资本的投入，引进国企，让企业代资建房。”益民村党总支书记顾中演说。如果有企业看中村里的点位，可以通过村里和老百姓协商。这样，老百姓跟村里签合同，村里和企业签合同，双方都有保障，都能安心。

　　完善的制度设计需要考量方方面面的风险，合同一签就是15年，如果15年之内动迁怎么办？益民村的做法是让评估公司提前介入，对翻建之前的老房子评估，进行量锁定。如果遇到动迁，老百姓按照老房子的评估结果得相应补偿，增值部分归村集体所有。

　　目前，奉贤区宅基地流转有13个村，涉及150多户。各村根据自身实际情况选取了不同的侧重点来推进试点，各有成绩也各自遇到了不同的问题。“接下来，在农民自愿的前提下，我们要优先解决‘三线’（高压线、高速公路、浦东铁路）地区农户宅基地问题，引导和鼓励农民自愿整体退出宅基地，采取多元化方式安置。”奉贤区农业农村委员会党委书记陈建平说。