蔡淑妃

    核心提示：农民因土地征用而成为非农业人口，仍生活在农村的，其在农村的购房行为不应视为城镇居民购买农村住宅，在购买宅基地问题上可以享有农民待遇。“农村居民一户只能拥有一处宅基地”是对农村居民“申请”宅基地的限制性规定，但并不限制农村居民通过“买受”、“承租”方式取得宅基地。

    【案情】

    原告李某系浙江省宁波市鄞州区瞻岐镇合一村村民。被告李某某系宁波市鄞州区钟公庙街道铜盆闸村人，因土地征用原因，于2003年1月14日由农业户口转为居民户口。2003年10月13日，原、被告签订《卖屋契约》，由原告将其坐落于合一村的二层楼房中的一间房屋以22280元的价格卖给被告，被告已付清房款，原告也将土地使用证交给被告，但双方未办理房屋过户手续。被告在铜盆闸村另有宅基地一处。

    原告诉称，根据国办《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售。”而被告系居民户口，故双方签订的《卖屋契约》无效，要求被告立即返还该房屋，原告愿返还价款22280元，并赔偿被告双倍利息损失11229.12元。

    被告辩称，自己是因为土地征用原因由农业户口改为居民户口，在购买宅基地问题上应当享受农民待遇，且原告所在村委会当时也同意双方的买卖行为，故原、被告之间的房屋买卖协议应当有效。

    【判决】

    宁波市鄞州区人民法院认为，被告李某某原属农业户口，但因土地征用，全村农民集体转为非农业户口，若需购房，应按农业户口处理。《土地管理法》第62条规定农民的宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，李某某虽原有宅基地，但购入讼争房屋后，其两处宅基地面积之和并未超过《宁波市宅基地管理办法》确定的高限标准，因此原、被告签订的卖屋契约有效。故一审判决驳回原告李某的诉讼请求。

    一审宣判后，原告李某不服提出上诉，认为李某某的买房行为违反了《土地管理法》第62条规定的“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定，购房行为应当认定无效。

    宁波市中级人民法院认为，《土地管理法》第62条关于“一户一宅”的规定是对农村居民“申请”宅基地的限制性规定，但并不限制农村居民通过“买受”、“承租”方式取得宅基地。双方当事人在契约签订后，房屋已实际交付，现李某起诉主张合同无效，要求返还房屋，显然有违诚实信用原则，法院不予支持。故终审判决驳回上诉，维持原判。

    【说法】

    本案的争议焦点主要集中在两个方面，一是因土地征用关系而村改居，全村农民集体转为非农业户口的，若需购买农村房屋，是否可以仍然按农业户口处理；二是农村居民通过买受、承租方式取得住房和宅基地，是否受《土地管理法》关于“一户一宅”的限制。

    关于第一个问题，首先要明确宅基地的特殊性，农村的宅基地使用权是集体经济组织成员特有的权利，与特定的身份相连，具有福利性，是对农民基本居住条件的保障。而像本案中李某某这类因土地征用而成为非农业人口的“居民”，其本质上是“失地农民”，虽然转为非农业户口，但仍继续生活在农村，谋生手段和生活方式也与一般的城镇居民有较大区别，因此他们在失地以前享有的权利，应当继续享有，这样才是对这些失地农民利益的真正保障。

    关于第二个问题，即判断被告是否违反了“一户一宅”的原则。《土地管理法》第62第4款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”可见，宅基地是可以“出卖”、“出租”的，即法律并不限制农村居民通过买受、承租方式取得宅基地，因此“一户一宅”应当视为只是针对农村居民“申请”宅基地的限制性规定。同时，根据《土地管理法》中关于“其宅基地的面积不超过省、自治区、直辖市规定的标准”的规定，本案被告也符合这一点，所以其房屋买卖行为有效。

    （作者单位：浙江省宁波市鄞州区人民法院）