当前,随着城市化进程的快速推进,大城市急剧扩张、中小城镇竞相发展,各地把很多城市周边的农村都融入到城市里,形成了不少“城中村”。因此,很多人愿意买这些虽然在农村,其实居住生活和城市没什么区别的房屋。笔者所说的农村房屋,是指农村村民自己盖的有土地证和房产证的房屋。
在司法实践中,经常会发生这样一种情况,即买卖双方签订房屋买卖合同后,待房价上涨了,卖方又以农村房屋不能买卖为由,要求解除合同或干脆向法院起诉要求法院宣告合同无效。以笔者所在的某县为例,近三年来,法院受理该类案件分别为9件、13件、17件,呈明显上升趋势。碰到这种情况,作为买卖双方应当注意以下两方面的问题:
一方面,买方应当将户口迁入该村集体经济组织并取得其成员资格。为什么一定要是本集体经济组织的成员呢?要回答这个问题,首先得指明不少人对于农村房屋买卖认识的一个误区,就是认为“农村房屋不得买卖”。事实上,我国法律、法规从没有规定农村房屋不得买卖,试想,农村村民要卖自己家的房子,法律凭什么禁止呢?所谓的“农村房屋不得买卖”,实际上是由于我国的土地制度造成的。按我国法律规定,农村土地属于农民集体所有,那么如果房屋卖给本集体以外的村民,就会客观上造成将集体土地出卖的事实,因此在这种情况下,房屋买卖合同是无效的。房屋买卖合同无效的本质并不是房屋本身不能买卖,而是土地不能买卖。反之,如果你是本集体经济组织的成员,那么是可以购买集体经济组织成员的房屋的,这是因为这种情况不涉及土地的买卖,只涉及房屋所有权的转移。
另一方面,签订的房屋买卖合同需要村集体经济组织(村委会)盖章确认。房屋的所有权发生变动,自然涉及到土地使用权的变动。土地的使用权主体就由原来的村民变成现场的买方,而土地又属集体所有,因此,农村房屋买卖合同需要村委会盖章确认。
因此,农村房屋买卖虽然涉及的法律问题比较复杂,但如果买卖双方做到以上两点的同时,约定清楚房屋的违约责任条款,那么双方若发生纠纷,就比较容易解决。 宋涛韩群长