在举国上下村建设背景下，农民生活水平提高后，一幢幢农民住宅小区，一排排宽敞亮丽的房屋如雨后春笋拔地而起。但透过农村建房热的背后也暴露了许多问题，亟待加以规范引导。在村建设中，农民由分散向集中居住，进入小区购房置业，这一可喜变化，既为农民改善了居住环境，同时又从侧面表明农村城镇化的加速发展。但透过热火朝天的农村住宅建设，其中住宅建管中出现的问题须引起重视，以便采取措施，引导农村住宅健康发展。
一、目前农村住宅建设和管理理问题
（一）两个规划不能衔接
在编制规划时没有充分考虑农民建房要求，土地利用总体规划与村镇建设规划不统一，相矛盾。村建设中中心村、安置点涉及土地利用总体规划调整，调整难，譬如涉及基本农田，要调整更上加难。
（二）一些是农村住宅建设盲目“克隆”大都市，片面求大求洋
有的地方把建多少多少房当作为民办实事的“政绩”，由于突击建设，未能编制好符合实际的详规，不了解房屋功能结构，一味“套”用大都市建筑风格；另一方面农村住宅建设是依公路发展起来，统一是两层楼的“一刀切”样式，户型设计单一，结果是缺乏独特鲜明的个性，建筑特色是“套声依旧”。
（三）是基础设施建设缺乏配套，管理滞后
基础设施建设缺乏配套，管理滞后，形成生活垃圾随意倒，生活污水任意排。有的购房农民各行其是，甚至圈地养鸡鸭等牲畜，给人们严重的视觉污染和嗅觉污染，带来了负面效应。
（四）制约农民进小区购房的因素
1、财力问题。一是建房没有项目带动，筹资困难，迁村并点建设形成不了规模。二是时下村级集体经济薄弱，有的甚至是到了捉襟见肘地步，村集体无钱用于农民住宅小区环境整治及基础设施配套，如道路、排水、电话等。三是农民自己刚刚脱了贫困帽，不少农民建房花“今日的钱圆未来的梦”，加重农民自身负担，极易返贫，成为“负翁”。农村住宅小区住房100平方左右售价要七八万元，甚至更高价位，装修一下房子得几万元。房价、地价高，这对刚刚走上富裕路的农民是一种负担，毕竞购房对一个农民家庭来说，一生也就发生一两次，盲目进小区购房置业，极易造成农民成为“负翁”，给家庭带来沉静重负担。同时未合理规划村庄用地，对农民居住的原村庄是否保留，能否在小区自建设，不能作出解释，一些地方要求农民集中居住，对零散户、小村居户建房进行控制，而现实则是自己居住的房屋已破旧不堪，成为危房。有的地方甚至一味“赶”农民买小区建房，以至于一些农民家庭条件困难，子女多无法居住，无钱买只能望房兴叹。
2、未建立合理的土地流转制度。农民受土地羁绊，进城后农民对农田管理精力相对少些，加上乡镇合并后，区域扩大，受交通、地理位置偏远等因素影响，农业管理成本加大，农民不愿意进小区居住。
3、是有些地方本着“人民小区人民建”的方针，向进小区购房农民收取建设配套费用，诸如“三通”（水、电、路）。
4、是农村住宅区户型设计不合理，利用率低，且农村别墅群建设布局零乱，既有高楼也有平房。
5、是农村住宅小区社会服务功能缺失
进入农民小区的来自各村，同时市场经济条件下青年农民外出打工，留下“386199部队”，即妇女、儿童、老人，村民封闭，人们交往受限。
（五）有些进小区农民义务观念和集体意识淡薄
是随着经济发展，观念转变，进小区农民的人际关系、家庭关系发生嬗变，有些进小区农民义务观念和集体意识淡薄，有些农民认为“有钱不求你，不干坏事不怕你，有了事要找你，解决不了要骂你”。
（六）征地难的问题
一是二轮土地承包，村组将田分配到户，有的村集体无公用土地用于村庄建设。而有些农民是“对公益事业不热心，对干部办事不放心，办错了事伤透了心”，规划点上有土地农民是事不关已，高高挂起，以至农村土地调换难。二是国家惠农政策调整，农民种田积极性高涨。目前江南圩区农村不少地方，农民人均耕地面积为1亩左右。如今农民视农田为“香饽饽”。尤其是近年来，国家对农业反哺政策出台，减免农业税、发放良种补贴等，农民喜上眉梢，种田积极性高涨。农民更是视承包地为“饭碗田”、“命根子”。三是现行的安置途径主要是货币安置，一亩田几千元，一次性货币安置最明显的缺陷是难以保障失地农民的生活来源；同时我国农村社保体制未建立，土地对农民具有重要的社保功能。因为土地是农民不可或缺的生产资料，拿农民的话来说，青年人可以外出打工，到老了就没人要，种田还有口饭吃。
（七）群众积极性未充分调动起来
村建设工作在基层存在实施主体不明确，群众参与迁村并点村建设主体作用未发挥。到底是基层政府为主？还是村为主？实际操作中，一些村以实施迁村并点为名搞房地主开发，处处点火，四处冒烟，征用农民土地后卖宅基地给建房农民。同时村建设中集中建设的房子因缺乏质量监督，仓促建设，其工程质量存在隐患。
二、对策和建议：
（一）是高起点、高标准搞好村建设规划
村建设中的农村住宅区的立足点和着力点在于为农民提供健康、舒适的人居环境。尤其是随着乡村经济的发展，招商引资力度加大，个私企业来镇投资兴业并“安营扎寨”，吸引了四邻八乡的农民就业经商。这样，不少乡村都抓住“小城镇，大战略”契机，加快村建设步伐，为农民提供良好的人居环境。可以这样说规划是建设的龙头。因而，必须高瞻远瞩地作出农村住宅区建设规划。
1、是规划建管要与本地经济发展相呼应，既要实用，又要充分体现和展示新时期农村风貌。农村住宅规划建管内容涉及到：建设许可、建筑质量、房地产开发，可以这样说是“麻雀虽小，但五脏俱全”。规划中要综合当地人口、交通、经济结构、自然条件等因素，设计出优秀住宅户型，做到功能齐全，布局合理，建设出低、中、高档次的房屋满足不同经济的农民需求，体现出农村特色，展示出“村庄里都市”风采。农村居民点布局适应农耕，如结合农村实际设计建造老年居住房，解决农村老人居住困难。房屋设计要有仓储室，以堆放农具粮食。同时农村村落延续千百年，邻里交往源源流长。结合农村历史、现实、未来，既要顺应新时期发展趋势；还要充分充分尊重历史文化，弘扬传统文化，规划先行，保持历史文化脉络。
2、将随意建房上升到规划建房。有些农民口袋鼓起来，富裕后建造一幢幢单栋小别墅，在农村住宅中有“鹤立鸡群”之感，这样虽有规模宏大，但占地颇多。当然，农民自发建房有着几千年历史，这其中离不开说服教育工作。（1）是宣传《城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》和《村民和集镇规划建设管理办法》。使农民自发建房走上法制化道路。（2）对住宅小区建设做好详规，并对建设项目审查。凡通过规划审查取得土地批文可以建的，应在规定时期内发放建设“两证”，派人放样定位。（3）大力倡导新型农民公寓建设，改变一家一户单独建造小别墅的做法，做到“统一规划、统一设计、分期建成”，这样有利节约土地，并且房屋错落有致，整齐划一，美观大方。
（二）是多元投资，强化住宅小区基础设施建设
在农民小区建设中，必须把供水、供电、垃圾处理等基础设施按要求配套起来，做到水通、路通、电通，努力改善小城镇环境，让进小区的农民享受到城市的文明。农村住宅基础设施不完善、不配套，成为小城镇建设的“软肋”，而制约农村小区基础设施建设发展的“瓶颈”是资金短缺。这就要求加大投资融资渠道，为小区建设提供更多的资金来源，解决进小区购房农民子女上学难、吃水难、通讯难、看电视难的实际困难。
（三）是建设中节约土地
土地乃是生存之本。保护耕地就是保护我们的生命线。村建设要：1、是把握经济发展、保护耕地和小区建设之间的关系，坚持在开发与节约并举，尤其是要把节约放在首位，在保护中开发，在开发中保护，实现土地资源的可持续发展。2、实行最严格的耕地保护机制，并提高土地利用率。
（四）是加强闲置土地管理，进行置换
农民外出打工，姣姣者在城市购房安家置业，农民子女升学等流动现象，致使旧村庄宅基地空闲。这样不仅浪费了宝贵且有限的土地资源，且加剧社会人多地少矛盾。因而要对旧宅基地进行处置。对旧宅基地，农民申请建房时，必须建新交旧，交由集体统一支配。对收归集体的旧宅基地根据实际和规划情况，或用于分配农民建设，或用于复耕，增加耕地。一进不能交出旧宅基地的，如农村老人居住的，也要签订拆旧协议缴纳保证金，协议规定时间不能及时拆除的用保证金作强制拆除资金。对超占的，用经济杠杆进行调节，以遏制农村超占趋势。同时基层国土所积极争取政府支持，当好政府用地参谋。鼓励农民向中心村汇聚的同时加强旧村庄整治，归并零散村落，可有效改变农村面貌，增加有效耕地。
（五）是抓好农村住宅区文化阵地建设
马克思说：“人的本质是一切关系的总和”。同时法国城市地理学家菲利普潘什梅也说：“城镇既是一个景观，一片经济空间，一种人口密度，也是一个生活中心和劳动中心，更具体地说，也可能是一个气氛，一种象征，一个灵魂。”法律与道德是维系当今社会有序运行的两种基本机制。因此，小区管理必须把依法管理与依德管理相结合。在推行小区建设管理执法时，也应注重醇化道德风尚，全面提高农民素质，可以这样说市民素质的提高是农村住宅区文明创建的根基，农村集镇区人际关系和邻里关系是农村社会稳定的“减震器”和“安全阀”；从另一角度来说，人是需要与外界交往的。但农民封闭性的原因，不利于社区文化建设。这就要求：1、把进社区的农民组织起来，主要利用民间协会形式，开展一引起有益身心的活动，如象棋、篮球赛、演唱会、歌舞，陶治情操，丰富业余生活。2、加强文化教育阵地建设。利用文明学校，致富学校等阵地，围绕家庭美德、职业道德和社会道德建设，倡导“讲文明、树新风”，开展遵纪守法、诚信教育，使进小区农民思想进一步解放，观念为之一新。3、开展“星级文明户”、“好媳妇、好婆婆、好公民”、“守法文明户”评选活动，树典范，使进小区农民干有目标，学有榜样，形成“众人划桨开大船”的局面，万户追“星”，提高进入小区农民文明程度。
（六）维护失地农民利益，破解征地难瓶颈
征地难其问题实质是政府出于公共利益，地是不可不征的，但能否确保农民合法权益得到切实维护。一是提高补偿标准，充分考虑土地作为财产的市场价格及农民失去土地后的就业保障和社会保障等因素，确立合理的补偿标准，让利于农民。二是多渠道筹措资金，如提取农民部分土地出让金及新增建设用地有偿使用费，建立失地农民保障基金，如建立农村大病统筹，解决无法承担的风险。三是要学会用“加法”来为失地农民素质培训，通过政策倾斜加长失地农民就业的“短板”。通过“阳光工程”对失地农民进行培训，拓宽失地农民打工空间，使他们由体力型向智力型转变。四是乡镇加快招商引资工作，扩大失地农民就业渠道，乡镇工业集中区优先吸收经培训的失地农民进厂务工就业。同时政府加快建立劳动力市场，搭建用人平台。五是为支持农民从事生产经营，乡镇成立农田中介服务。时下农村一地方农民外出务工田无人耕种，在不改变土地权属前提下，优先发包给失地农民种植。
（七）村建设中以基层政府搭台，群众唱戏，明确和发挥基层政府在村建设中作用
首先是对农民住宅建设做好详规，并对建设项目审查，避免迁村并点规划是处处冒烟。村建设中农民建房不是特事特办，凡通过规划审查取得土地批文可以建。对私下买卖土地，搞房地产开发的违法行为予以打击。其次是合并村点，基层国土、建设部门通力合作，加强村庄建设管理，国土部门依据土地利用总体规划，加强建设房户“一户一宅”审查和安居点科学规划设计，优化资源配置，节约集约土地。建设部门搞好农民住宅建设的立面、层高、建筑风格管理，提高农宅建设水平，促进农村容村貌焕然一新，这样有利节约土地，并且房屋错落有致，整齐划一，美观大方。其三是倡导联建，政府加强技术指导，如推行居建设式样无偿供建房户选择。村建设中成立建设理事会，实行在村党支部领导下，村民自我管理、自我服务模式，同时聘请村民代表做好工程质量监督。其四是基层国土管理体制虽发生变化，但服务群众观念未改变。基层国土所在迁村并点工作中，积极争取政府支持，当好政府用地参谋。鼓励农民向中心村汇聚的同时加强旧村庄整治，归并零散村落，可有效改变农村面貌，增加有效耕地。
（八）加强村建设中村民建房管理
1、加强土地利用总体规划与村镇规划，两规划衔接。在规划修编时，抓紧做好农民居民点规划选。严格农民建房用地条件。
2、严格按“一户一宅”原则。村民建房用地者，经村委会签署意见，国土所审核，并经公示无异议后，办理用地手续。
3、鼓励农民向新型社区适度集中建房居住，严禁零散分散建设。作为村民自我管理的基层组织——村委会，根据本村实际召开村民代表会议，在符合“两个规划”的前提下，确定中心村和居民点位置，并做好详细规划报镇、县建设规划部门评审。
4、为节约集约用地，各村“居民点”规划设计，须设计部分小高层，有条件的村要全部按小高层设计建设，提倡和鼓励高层建筑。
5、建房中符合的拆旧建新户，原则先拆后建，不能先拆后建的，房屋由村统一代建的，村委会与建房户要签订“拆旧建新协议书”并报镇建设办、国土所备案，拆旧建新保证金由该村委会代其交纳。在该村委会代建的房屋交付使用约定天时期内，拆旧户必须将其旧房拆除，否则，将用其保证金组织人员强行拆除。按期拆除旧房的，保证金退还（不计息）。
6、以人为本，协调推进村建设。目前农村一些地方对农民建房实行冻结。从保护土地资源，修编时加强村镇建设管理角度是有利的，但从农民实际需要及农民建房特点来看，农民自身的合法权益是到损害。因而要从农村实际出发，对房屋陈旧、危房、分户等建房情况分门别类，对经济条件困难的零散户可安排宅基地到中心村自建或原地修缮，老年人安排老年区，但在建设用地面积进行限制，以满足农民建房的合理要求，又可减少农村违法建筑的发生。
7、村民建房过程中，严把村民建房关口，要在国土建设部门人员放样勘测、手续报批后方可组织施工，任何人不得改变规划。村建设中村民建房不是特事特办，即使特办也要按章行事，实行“三公开”和“三到场”，即公开宅基地审批程序、公开建房条件、公开拟符合建房用地条件的名单及用地面积；“三到场”，即申请现场勘察，批证后现场放样定界，房屋建成验收登记发证。
