□易齐

日前，中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，这标志着农村土地制度改革即将进入试点阶段。试点工作在2017年底完成。

◎建立城乡统一的建设用地市场。

◎在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

◎缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。

◎扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。

◎建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。

根据农业部统计数据，截至2014年上半年，中国土地流转面积已达3.8亿亩，占全国耕地面积的28.8%，达到2008年土地流转面积的3.5倍。其中，各类专业大户达到367万户，还包括98万个合作社。未来三年将是农村土地流转改革的关键。相较历次土改，这一次对社会经济的拉动作用会更大。对于农资行业从业者来说，如何把握新机遇，分享新土改红利，是一道全新而刺激的课题。

为什么要开展改革试点？改革涉及重大利益调整

国土资源部部长姜大明：开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革，是党的十八届三中全会《决定》提出的明确任务。土地制度是国家的基础性制度，在实践基础上形成的中国特色土地制度为中国经济社会发展作出了历史性贡献。随着实践发展和改革深入，现行农村土地制度与社会主义市场经济体制不相适应的问题日益显现，必须通过深化改革来破解。改革完善农村土地制度，有利于健全城乡发展一体化体制机制，有利于建立城乡统一的建设用地市场，有利于推进中国特色农业现代化和新型城镇化。

农村土地制度改革牵一发而动全身，涉及重要法律修改，涉及重大利益调整，涉及农村集体经济组织制度、村民自治制度等重要制度的完善，必须根据中央统一部署，按照守住底线、试点先行的原则平稳推进。

改革试点指导思想是什么？确保公有制性质不变

姜大明：通过改革试点，探索健全程序规范、补偿合理、保障多元的土地征收制度，同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度，依法公平取得、节约集约使用、自愿有偿退出的宅基地制度。探索形成可复制、可推广的改革成果，为科学立法、修改完善相关法律法规提供支撑。

改革试点的基本原则，一是把握正确方向，紧扣十八届三中全会提出的农村土地制度改革任务；二是坚守改革底线，坚持试点先行，确保土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损；三是维护农民权益，始终把维护好、实现好、发展好农民土地权益作为改革的出发点和落脚点；四是坚持循序渐进，既要有条件、按程序、分步骤审慎稳妥推进，又要鼓励试点地区结合实际，大胆探索；五是注重改革协调，形成改革合力。

改革试点主要任务有哪些？建集体经营性用地入市制度

姜大明：一是完善土地征收制度。针对征地范围过大、程序不够规范、被征地农民保障机制不完善等问题，要缩小土地征收范围，探索制定土地征收目录，严格界定公共利益用地范围；规范土地征收程序，建立社会稳定风险评估制度，健全矛盾纠纷调处机制，全面公开土地征收信息；完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。

二是建立农村集体经营性建设用地入市制度。针对农村集体经营性建设用地权能不完整，不能同等入市、同权同价和交易规则亟待健全等问题，要完善农村集体经营性建设用地产权制度，赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能；明确农村集体经营性建设用地入市范围和途径；建立健全市场交易规则和服务监管制度。

三是改革完善农村宅基地制度。针对农户宅基地取得困难、利用粗放、退出不畅等问题，要完善宅基地权益保障和取得方式，探索农民住房保障在不同区域户有所居的多种实现形式；对因历史原因形成超标准占用宅基地和一户多宅等情况，探索实行有偿使用；探索进城落户农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地；改革宅基地审批制度，发挥村民自治组织的民主管理作用。

四是建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。针对土地增值收益分配机制不健全，兼顾国家、集体、个人之间利益不够等问题，要建立健全土地增值收益在国家与集体之间、集体经济组织内部的分配办法和相关制度安排。

各方观点

全国人大财经委副主任委员辜胜阻

要建立公平的流转市场

农民所获得的收益取决于土地溢价、交易活跃度、转让后的经营范围划定等。全国人大财经委副主任委员辜胜阻表示：“农民承包土地的经营权证、农民宅基地的使用权证、农民在宅基地址上自建住房的房产证，这三种权益就是农民承包土地的经营权，这种经营权是可以流转的。农民宅基地的使用权，农民在宅基地址上自建住房的房产权，通过‘三证’、‘三权’的确认，建立一个公开、公平、公正的流转市场。”

拥有土地承包与经营权的人可以转让、抵押，让土地从僵化的资产成为活的资产，解决农业生产资金不足问题。目前交易市场等已陆续建立，为了帮助农民有序流转土地经营权，已在全国1200多个县市区、15000多个乡镇，陆续建立了农村各类产权流转交易提供场所、设施、发布信息、组织交易等服务的农村产权交易中心。不改变土地所有权性质，实行承包权交易、经营权抵押等，盘活现有的土地资产，有利于建立现代化农业。

中央农村工作领导小组办公室副主任韩俊

首先要明晰产权制度

2014年10月被任命为中央农村工作领导小组办公室副主任、中央财经领导小组办公室副主任的韩俊说：“只要对新中国成立以来的历史稍稍有一些了解的人，都会认同这样一个判断：中国农民对中国的工业化、对城市发展的贡献之大、时间之长，是世界上任何一个国家没有过的。在社会各阶层里，他们的呼声最弱。这两年有所改变，但在过去很长的一段时期内，实际上，农民被边缘化了。”

下一步深化农村土地制度改革，必须把落实集体所有权、稳定农户承包权、放活土地经营权作为基本遵循。放活土地经营权，必须进一步明确集体土地所有权、土地承包权、经营权在土地流转中的相互权利关系和实现形式，加快发展多种形式的土地经营权流转市场，健全土地承包经营流转纠纷调解仲裁体系。

在韩俊看来，中国农村集体产权的所有人是模糊的，集体产权制度改革首先要明晰产权制度。

农业部农村经营管理司副司长黄延信

相关法律法规要修改

按照《国家新型城镇化规划（2014年-2020年）》，每年至少有1000万人进城，涉及到几百万家庭。目前全国农村土地确权登记颁证工作已经开始。根据农业部统计，截至2013年年底，全国农村集体经济账面资产总额达到2.4万亿元。已经启动的农村集体产权制度改革将为这2.4万亿元资产确立新的规则。按照决策层现有的思路，确权之后，将集体资产折股量化到集体经济组织，农民按照股份享受集体资产收益，而农村集体产权的主体则按照成员权的思路来界定。

与前三次不同，新土改不仅涉及到农村基本农地制度改革，还涉及到农民宅基地改革、农村集体经营性建设用地改革。在农业部农村经营管理司副司长黄延信看来，加快城镇化进程是重大发展战略，是“一场重大的社会结构变革”。

农村集体经营性建设用地入市制度得到了过度关注。这一制度建设落地时间可能会比较长，首先要试点而后修改法律。

根据现行《土地管理法》第63条规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

黄延信表示，在对待农民财产方面，目前很多政策还是二元体制的思维。十八届三中全会决定的核心是市场在资源配置中起决定性作用。既然市场起决定性作用，那么首先就要废除二元体制思维。他说：“我们要呼吁立法的跟进。我认为，《民法通则》、《村民委员会组织法》、《土地管理法》、《担保法》等等涉及农民财产权利的法律法规要修改。”

中国社会科学院农村发展研究所

宏观室主任党国英

提高土地效率，释放改革红利

新一轮土改受到市场关注，主要是因为新土改对经济的推动作用不可小觑。党国英认为，只有打破消费抑制，实现消费创新，未来经济发展的前景才会更进一步，而土地制度改革是实现这个目标的关键所在。新一轮土地改革的迅速到来，必将提高土地利用效率，大幅增加农民财产性收入，规范政府征地行为，释放出巨大的改革红利。

新土改将会分别从推动城镇化步伐、加快农业现代化进程、形成新的财富效应等三个方面来释放改革红利。首先，将推动城镇化步伐。通过确权赋能，把集体经济组织的所有权和农民手中的使用权变为永久性物权，进而盘活农民进城之后闲置的宅基地，为城镇化建设增添动力。其次，新土改将加快农业现代化进程，目前的生产关系已经要求农业生产向专业大户、家庭农场等模式转变，新土改赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，由此打开规模经营突破口，并提高劳动生产率。最后，还有助于形成新的财富效应，提升农民消费潜力，并由此进一步激发农村的消费。

编后

作为力度有望超越之前任何一次土改的重大改革，新土改将从各个方面影响未来经济发展。农村建设用地流转，将为农业发展带来土地变革机遇。不论是资本市场还是实体经济方面，都会带来诸多投资机会。农资行业从业者同样将获得良机。

首先，土地制度改革，将会导致土地价值重估。考虑到农地资源的稀缺性，耕地资源价值重估空间巨大。

其次，新一轮土地改革会重构农业产业链。随着农村土地流转和农村居民加速转移，农业生产及经营活动将会向规模化、专业化发展，规模效应将越来越明显，相关细分领域将长期受益，尤其是农业服务及贸易相关产业、农机行业、养殖业等。对于农资行业来说，农资使用者从单个农户向规模户转变；使用方式和技术将向着规模化、便捷化、机械化等方向发展；专业化的服务行业将得到壮大；农资和农产品贸易，将更倾向于订单生产和销售，需要更加流畅的流通环节等。

最后，新一轮土地改革不仅事关土地和农民，在实体经济、电子商务及金融领域，也会催生大量的投资机会。诸如电商土地流转业务；有银行系统在产业跨界整合、并购等方面寻觅商机；也有信托机构成立了“土地流转信托”，在资助经营企业的同时获得回报。